Jak zacząć zarabiać na wynajmie bez własnego mieszkania czy dużych pieniędzy na jego zakup?

Wiele osób chciałoby uzyskać dochód pasywny poprzez wynajem mieszkań. Jednak ten biznes obarczony jest ogromnym progiem wejścia, który dla wielu osób jest nieosiągalny. Istnieje jednak alternatywa, która jest na wyciągnięcie ręki każdego, kto dysponuje stosunkowo niewielkim kapitałem i nie boi się pobrudzić sobie rąk. Tą alternatywą jest najbardziej niedoceniana forma najmu, jaką jest podnajem.

Podnajem mimo dużo większej rentowności niż zwykły najem nie jest popularny w Polsce ze względu na poziom skomplikowania i brak źródeł wiedzy, które mogłyby rozjaśnić całą sprawę. Ten artykuł jest wstępem merytorycznym, a link do szczegółowych poradników które poprowadzą Cię krok po kroku znajdziesz na końcu wpisu. Poradniki te będą dla Ciebie praktycznie drogą na skróty.

1. Czym jest podnajem i dlaczego nie jest taki straszny, na jakiego wygląda

Podnajem jest formą najmu, w której wynajmujesz komuś nie swoje mieszkanie. Najczęściej jest to nieruchomość wydzierżawiona od właściciela, który nie ma czasu jej doglądać lub nawet nie jest świadom, że taka nieruchomość może generować przychód. Nie jest ona Twoją własnością, lecz mimo tego możesz wprowadzać pewne przeróbki i usprawnienia dzięki odpowiednio skonstruowanej umowie.

Dlaczego nie powinieneś obawiać się podnajmu? Otóż większość lokali inwestycyjnych jest finansowana kredytem hipotecznym. Przez okres kredytowania w praktyce nieruchomość jest własnością banku. Nie różni się to za bardzo od dzierżawy, czyż nie? Dodatkowo zdradzę Ci, że w wypadku niedotrzymania umowy konsekwencje wobec innej osoby będą dużo mniejsze niż w wypadku niedotrzymania umowy kredytowej. O ile w pierwszym przypadku umowa zostanie rozwiązana a Ty (w najgorszym przypadku) zapłacisz jakieś skromne odszkodowanie, to bank bardzo sprawnie zajmie Twoją nieruchomość, sprzeda ją za bezcen a Ty jeszcze przez wiele lat będziesz spłacał kredyt za mieszkanie o którym już dawno zapomniałeś.

Mając przed oczami taką perspektywę podnajem wydaje się niezwykle kuszącą alternatywą, nie uważasz?

2. Dlaczego warto zainteresować się podnajmem?

Wielu inwestorów traktuje podnajem jako przygotowanie do zakupu własnego mieszkania inwestycyjnego. W praktyce jednak nie znam nikogo, kto kupując mieszkanie własnościowe zrezygnowałby do końca z podnajmu ze względu na ponadprzeciętne zyski.

Ja osobiście polecam podnajem wszystkim początkującym inwestorom. Jest to relatywnie bezpieczna forma inwestowania w nieruchomości, bez ryzyka kredytowego. Poza tym nie ma ryzyka, że pozostaniesz z mieszkaniem kupionym za oszczędności życia (lub kredyt), którego nie będziesz w stanie wynająć ze względu na lokalizację czy inne warunki.

Również jeżeli posiadasz już jakieś mieszkanie na wynajem, podnajmowanie kolejnego lokalu może poprawić Twój budżet i przyspieszy efekt skali.

3. Zalety i wady podnajmu

Każda forma inwestowania wiąże się z ryzykiem, ma swoje zalety i wady. Nie inaczej jest z podnajmem. Jest to bardzo elastyczna forma inwestowania, która mimo posiadania ogromu zalet ma również wady. Wiele z nich jest subiektywna i zależy od indywidualnego poziomu akceptowanego ryzyka.

Subiektywnie, można wyróżnić następujące typowe zalety i wady:

Wada #1: Duże nakłady pracy.

Jest to definitywnie największa wada podnajmu.

Patrząc zdroworozsądkowo, nikt nie będzie chciał wynająć od Ciebie mieszkania, za cenę rynkową + Twoja marża. To się po prostu nie spina. Musisz więc poszukać mieszkania, które będziesz mógł wydzierżawić dużo taniej. A takie mieszkanie niewątpliwie nie będzie pozbawione wad lub po prostu będzie nieatrakcyjne wizualnie lub użytkowo.

I właśnie dlatego będziesz musiał włożyć w to mieszkanie sporo pracy, aby nie odstawało ono od standardów rynkowych.

Wada #2: Mieszkanie nie jest Twoją własnością.

Podnajmowane mieszkanie nie jest oczywiście Twoją własnością, co nakłada niemałe ograniczenia jeśli chodzi o jego ewentualne przebudowy czy modernizacje. Teoretycznie można się zabezpieczyć dobrą umową, ale na koniec i tak remontujesz czyjeś mieszkanie na swój koszt. Jedynym rozwiązaniem jest liczenie z kalkulatorem w dłoni co się opłaca i kiedy się zamortyzuje.

Wada #3: Wynajmujący może rozwiązać umowę.

Podnajem jest obarczony takim ryzykiem, że w dowolnym momencie osoba od której dzierżawisz nieruchomość może wypowiedzieć umowę, a wszystkie środki przeznaczone na renowacje czy inne nakłady finansowe po prostu przepadną.

Oczywiście możesz się przed tym zabezpieczyć, ale musisz pamiętać o dwóch niezwykle ważnych rzeczach: Dokumentowanie wszelkich kosztów oraz bardzo dobra umowa z właścicielem.

Wada #4: Problemy z najemcami.

Najem zawsze wiąże się z ryzykiem ze strony problematycznych czy niewypłacalnych najemców. Musisz pamiętać, że to Ty za nich odpowiadasz wobec właściciela mieszkania.

Zaleta 1#: Większa elastyczność.

Kuno mieszkania to zobowiązanie na wiele lat. W tym czasie wiele może się zmienić, takich jak Twoja sytuacja finansowa czy okolica. Może się okazać, że po jakimś czasie wybrana przez Ciebie lokalizacja, gdzie kupiłeś mieszkanie nie będzie już atrakcyjna. Będziesz być może zmuszony do sprzedaży mieszkania. Z tego powodu podnajem jest niezwykle opłacalny, ponieważ pozwala na wyjście z inwestycji bez ponoszenia znacznych kosztów. Niczego nie sprzedajesz, a jedynie rozwiązujesz umowę i odpisujesz straty.

Zaleta #2: Brak długów.

Co do zasady nie każdy może sobie pozwolić na zakup mieszkania za gotówkę. Większość osób będzie musiała posiłkować się kredytem hipotecznym. Tak więc nietrafiona inwestycja będzie wiązała się z ogromnym ryzykiem. Z kolei podnajem pozwala na niezaciąganie długów oraz bezproblemowe wyjście z inwestycji jeżeli okaże się ona nieudana. W najgorszym przypadku stracisz to, co do tej pory zainwestowałeś a Twój majątek będzie niezagrożony (tak jak ma to miejsce w przypadku długów hipotecznych).

Zaleta #3: Skalowalność inwestycji.

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, kupno mieszkania może być relatywnie trudne. Tym bardziej, jeżeli mamy już jeden kredyt hipoteczny. Z tego powodu powiększanie inwestycji w oparciu o mieszkania własnościowe może być powolne, lub nawet dla niektórych niemożliwe. A nie jest wcale tajemnicą, że jedno mieszkanie nie jest w stanie zapewnić dochodu pasywnego, lecz jedynie dodatek do pensji.

Z własnego doświadczenia powiem Ci, że zarządzanie kilkunastoma lokalami na wynajem nie różni się zbytnio od obsługiwania jednego. Pewne rzeczy i tak pochłoną Twój czas, dlatego lepiej będzie je wykorzystać wielokrotnie.

Zaleta #4: Problemy z najemcami.

Jest to zarówno wada jak i zaleta. Taki miecz obosieczny. Jakkolwiek to cynicznie nie zabrzmi, w razie czego to nie Ty pozostajesz z niepłacącymi, dzikimi lokatorami. Oczywiście powinieneś się liczyć z pewnymi konsekwencjami, ale mogą być one mniejsze, niż gdybyś nie mógł pozbyć się niepłacących lokatorów z mieszkania finansowanego kredytem.

Zaleta #5: Niska zmienność cen wynajmu.

Nie tak dawne wzrosty stóp procentowych spowodowały drastyczny wzrost rat kredytów hipotecznych. Być może jest wiele osób, które mieszkanie na wynajem kupią za gotówkę, jednak początkujący inwestorzy mogą mieć z tym problem. Poza podnajmem jedyną opcją jest kredyt hipoteczny, który jest podatny na wahania wskaźników ekonomicznych.

Wróćmy jednak do podnajmu. Jeżeli zabezpieczysz się odpowiednią umową, kwestia podwyżek stóp spłynie po Tobie jak po kaczce. W zależności od tego na jak długo wynegocjujesz umowę, to w praktyce na tak długo będziesz miał zamrożoną cenę najmu. Tak więc żadnych nieprzewidzianych kosztów w związku z sytuacją ekonomiczną kraju.

4. Idealne mieszkanie do podnajmu

Zatem znając te wszystkie informacje czy możesz wskazać, jakie mieszkanie będzie najlepsze do podnajmu? Odpowiedź jest prosta – jest to lokal, którego nikt nie chce.

Oczywiście jest to bardzo duże uogólnienie, gdyż nawet takie mieszkanie musi spełnić szereg wymogów. Jednak podstawową sprawą jest to, aby na pierwszy rzut oka było ono do bólu nieatrakcyjne. Tylko takie mieszkanie będziesz w stanie wynająć odpowiednio tanio. To jest warunek konieczny, bez spełnienia którego nie powinieneś nawet zaczynać.

Co to oznacza? Szukaj mieszkań brzydkich, zaniedbanych lub nietrafionych geometrycznie, np. absurdalnie dużych lub nieustawnych, które na pozór do niczego się nie nadają. I tu będzie konieczna Twoja praca, aby doprowadzić je do stanu, w którym najemcy wręcz będą o nie walczyć. Jak tego dokonać? O tym na końcu.

Kolejnym aspektem jest lokalizacja i skomunikowanie. Jest to uniwersalny aspekt wyboru mieszkania niezależnie od formy inwestycji. Powinieneś szukać takich lokali, które będą w pobliżu ważnych miejsc na mapie Twojego miasta. Również w zależności od sąsiedztwa powinieneś skupić się na odpowiedniej grupie docelowej, ale o tym przeczytasz w TYM wpisie.

5. Jakie zabezpieczenia prawne

Wszystkie stosunki między Tobą a właścicielem nieruchomości reguluje umowa dzierżawy, Kodeks Cywilny oferuje jedynie pewien szkielet panujących zasad. Czemu nie najmu? Zasadniczo umowa najmu uprawnia Cię to korzystania z przedmiotu najmu (czyli mieszkania) zgodnie z jego przeznaczeniem. W praktyce oznacza to, że możesz tam… mieszkać. I nic więcej.
Z kolei umowa dzierżawy pozwala Ci pobierać pożytki, czyli wszelkie gratyfikacje wynikające z dalszego wynajmowania tejże nieruchomości najemcom. W Twoim przypadku będzie to czynsz z najmu.

Tak więc jakie aspekty powinna obejmować dobra umowa dzierżawy:

I. Czas trwania umowy – optymalny okres to 10 – 15 lat;
II. Informacja, że właściciel zgadza się na podnajem;
III. Zgoda na przeprowadzanie remontów czy modernizacji;
IV. Informacje dotyczące kaucji;
V. Zasady refundacji kosztów remontu w wypadku wypowiedzenia umowy przez właściciela;
VI. Postępowanie z umowami Twoich najemców w razie terminacji umowy dzierżawy;
VII. Ogólne zasady wypowiedzenia umowy

Musisz przyznać, że lista wymagań do najkrótszych nie należy, a to jedynie wierzchołek góry lodowej. Jednak jak zawsze w przypadku takich kwestii możesz bez najmniejszego problemu pójść na skróty, ale opiszę to w kolejnym akapicie.

6. Wszystkie informacje w jednym miejscu na wyciągnięcie ręki

Jak widzisz najem zazwyczaj wymaga sporo pracy i przygotowań, lecz podnajem może na początku zaskoczyć Cię większą ilością wyzwań. Jednaj istnieje droga na skróty.

Z tego też powodu stworzyliśmy nasz poradnik dla osób zaczynających swoją pracę z podnajmem. Jest to kompleksowy zbiór wiedzy który przeprowadzi Cię za rękę przez cały proces od wyboru mieszkania zaczynając, po pakiecie sprawdzonych szablonów umów kończąc.

Nie jest to kolejny kurs czy poradnik ale „mapa”, która krok po kroku doprowadzi Cię do celu i pozwoli na uniknięcie zagrożeń.

Co znajdziesz w środku:

I. Kompleksowa instrukcja od A do Z jak zacząć zarabiać na podnajmie.
II. Informacje, jak szukać opłacalnych mieszkań – które są najlepsze, które oferują największą rentowność i są najbardziej perspektywiczne.
III. Szczegółowe instrukcje jak negocjować cenę najmu z właścicielem oraz jaki typ umowy najlepiej zawrzeć, aby być maksymalnie zabezpieczonym.
IV. Wskazówki, jak przygotować mieszkanie dla poszczególnych segmentów najemców. Informacje, który segment najemców sprawdzi się dla Ciebie najlepiej.
V. Pakiet sprawdzonych przez prawnika umów, które pozwolą Ci bezpiecznie wynajmować mieszkanie najemcom i ochronią Cię przed nieuczciwymi praktykami.
VI. Jak przygotować ofertę mieszkania na portalu ogłoszeniowym, która pokona konkurencję. Czy warto korzystać z pomocy pośredników.
VII. Jak skutecznie zarządzać wynajmem. Sprawdzone informacje, jak przenieść prace związane z zarządzaniem i poszukiwaniem nowych najemców na obecnych lokatorów.
VIII. Podatki – solidny pakiet informacji jak legalnie rozliczać dochody z podnajmu.
IX. Jak przejść na wyższy poziom – płynne i bezproblemowe przejście z podnajmu na rzecz wynajmowania własnych mieszkań.