Księgi wieczyste są jawnym rejestrem który przedstawia stan prawny nieruchomości. Obecnie są one praktycznie niezbędne przy transakcjach kupna-sprzedaży, a nieruchomości które nie posiadają założonej KW często budzą niemałe obawy. Nie bez przyczyny również Księgi Wieczyste cieszą się absolutnym zaufaniem wynikającym z domniemania zgodności ze stanem faktycznym. Dlaczego zatem te dokumenty są tak faworyzowane w prawie i jakie wartościowe informacje możesz w nich znaleźć?
Zapraszam do lektury.

Spis treści

1. Jak sprawdzić Księgę Wieczystą przez Internet
2. Co znajdziesz w Księdze Wieczystej
3. Dlaczego Księgi Wieczyste są faworyzowane prawnie i czemu wpisy trwają tak długo?
4. Gdzie znaleźć numer Księgi Wieczystej
5. Bonus

1. Jak sprawdzić Księgę Wieczystą przez Internet

Sprawdzenie Księgi Wieczystej jest niezwykle proste, wymaga jedynie przeglądarka internetowa i stabilne łącze. Dokonujemy tego przez portal Elektroniczne Księgi Wieczyste, osadzony w domenie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Portal jest intuicyjny w obsłudze. Klikamy w link „Przeglądanie księgi wieczystej” aby przejść do wyszukiwarki Ksiąg Wieczystych po numerze. Po wprowadzeniu interesującego Cię numeru i kliknięciu „Wyszukaj Księgę”, zostaniesz przeniesiony do kolejnej strony.

Na chwilę obecną masz dwie opcje: przeglądać aktualną lub pełną wersję Księgi Wieczystej. Wersja aktualna skraca się tylko do obecnego właściciela, a pełna w dość nieczytelnej formie pokazuje wszystkie zmiany które zostały wprowadzone przez referendarza.

2. Co znajdziesz w Księdze Wieczystej

Każda Księga Wieczysta składa się z 4 działów, podzielonych na 5 sekcji: I-O, I-Sp, II, III, IV. Zanim jednak przejdziesz do samej treści księgi, u góry strony znajdziesz istotne informacje na temat tego który sąd prowadzi daną księgę oraz w którym dziale się ona znajduje. Są to informacje istotne, ponieważ pozwolą Ci zidentyfikować odpowiedni podmiot do którego musisz się zwrócić chcąc załatwić swoje sprawy.

Poza treściami typowymi dla poszczególnych działów znajdziesz również dokumenty będące podstawą poszczególnych wpisów w księdze, takie jak umowy kupna, wypisy z rejestru gruntów, etc.

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości

Jest to zasadniczo okładka KW. Znajdziesz tu informacje definiujące daną nieruchomość takie jak adres, przeznaczenie lokalu, jego opis (ilość pomieszczeń i ich typ) czy powierzchnia. Znajdziesz również numer Księgi Wieczystej działki lub nieruchomości, z których Twoja nieruchomość została wydzielona. Lub też na odwrót – numery ksiąg które zostały z danej działki wydzielone.

Dział I-Sp – Spis spraw związanych z własnością

Jest to stosunkowo mały dział opisujący sprawy, związane z własnością lub udziałami w przestrzeni wspólnej, jeśli takie występują.

Dział II – Własność

W tym dziale zdefiniowani są wszyscy właściciele nieruchomości bez znaczenia, czy są to osoby fizyczne czy prawne. Znajdziesz tu wszystkie informacje pozwalające jednoznacznie zidentyfikować właściciela / właścicieli nieruchomości. Mogą się również tu znajdować wydzielone lokale.

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia

W III dziale znajdują się wszelkie definicje praw i roszczeń co do nieruchomości. Znajdziesz tam takie rzeczy jak zapisane prawo do dożywotniego korzystania z nieruchomości, Zdefiniowane specyficzne sposoby korzystania z niej, czy złożone do sądu roszczenia osób które nie są zapisane w KW ale uważają, że dana nieruchomość lub jej część jest ich własnością.
Najczęściej znajdziesz tu jednak prawo do korzystania z miejsc parkingowych lub postojowych, ogródków czy balkonów.

Dział IV – Hipoteka

Ten dział jest relatywnie niewielki i dedykowany kredytom hipotecznym, czy innym podobnym formom zadłużenia. Znajdziesz tu informacje, czy dana nieruchomość jest zadłużona, a jeśli tak to na jaką kwotę i kto jest wierzycielem tego długu.

3. Dlaczego Księgi Wieczyste są faworyzowane prawnie i czemu wpisy trwają tak długo?

Księgi Wieczyste mają pewne uprzywilejowane traktowanie w polskim prawie. Najważniejsze jest to, że wpisu do KW nie może dokonać byle kto. Uzupełnianie ksiąg jest przywilejem sądu wieczystoksięgowego w osobie sędziego lub referendarza. Dodatkowo KW kieruje kilka niezmiernie ważnych z punktu widzenia prawa żelaznych zasad.

Najważniejsze z nich to domniemanie zgodności ze stanem prawnym oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ale co stoi za tym prawniczym żargonem?

Rozgryzienie domniemania zgodności ze stanem prawnym jest zasadniczo proste. Traktujemy wszystko co wpisane do KW jako pewne i niepodważalne. W praktyce podważyć te zapisy można jedynie na drodze postępowania cywilnego.

Z kolei drugi punkt jest bardziej enigmatyczny i aby nie wdawać się w niepotrzebne prawne dywagacje powiem to w skrócie: osoba wpisana do Księgi Wieczystej może dowolnie władać nieruchomością, nawet jeśli nie jest jej faktycznym właścicielem.

I właśnie na tym polega ogromna odpowiedzialność leżąca po stronie KW. Nawet najmniejszy błąd sądu może mieć katastrofalne skutki. Dlatego też sam proces zmian trwa tak długo, na co skarżą się kredytobiorcy chcący wpisać hipotekę do księgi. Jednak jeszcze większe niepokoje społeczne wywołałaby pospieszna praca sędziów i referendarzy obfitująca w błędy.

Jeśli potrzebujesz pomocy z przyspieszeniem wpisu hipoteki do KW to polecam Ci ten wpis:
Przyspieszenie wpisu do Księgi Wieczystej poradnik + WZÓR

4. Gdzie znaleźć numer Księgi Wieczystej

O ile Księgi Wieczyste są rejestrem jawnym, o tyle numer księgi już nie.
Ustawodawca uważa, że sama znajomość numeru jest wystarczającym zabezpieczeniem przed nieuprawnionymi wejściami. Wynika to z faktu, że niejednokrotnie są tam zawarte wrażliwe informacje takie jak numery PESEL, imiona rodziców czy wysokość zadłużenia.

Nie oznacza to jednak, że numery KW są niedostępne do zdobycia. Istnieje wiele stron na których można kupić numer księgi (około 20 zł za numer, kupując pakiet jest taniej), wyszukany po adresie lub numerze działki. Czy jest to legalne? Raczej nie. A świadczyć może o tym fakt, że żadna z firm oferujących tego typu usługi nie jest zarejestrowana w Polsce (najpopularniejsza tego typu strona zarejestrowana jest na Seszelach).

Stosunkowo łatwo możesz zdobyć numery KW sąsiadów mieszkających na tym samym osiedlu, w przypadku zabudowy wielorodzinnej. W swojej Księdze Wieczystej możesz znaleźć numer działki, a w KW działki znajdują się numery ksiąg wszystkich wyodrębnionych lokali. Używając podobnych technik (OSINT) możesz znaleźć też inne numery, ale do tego potrzebna jest specjalistyczna wiedza, z czym laik może sobie nie poradzić.

Wpisy, które mogą Ci się spodobać:

Rosnące stopy procentowe – jak zmniejszyć ratę kredytu

Dochód pasywny a mieszkania na wynajem – wszystko co musisz o tym wiedzieć.

Zarabianie na mieszkaniach i nieruchomościach w 2022 roku

Umowa przedwstępna – jak zabezpieczyć transakcję kupna nieruchomości. + WZÓR