Nieruchomości od dawna uważane są za jedną z najbardziej stabilnych form inwestycji. Oferują one nie tylko potencjał wzrostu wartości w czasie (w długim terminie nie mniej niż o inflację), ale również możliwość generowania regularnych dochodów z wynajmu. W porównaniu do innych form inwestycji, takich jak akcje czy obligacje, nieruchomości charakteryzują się mniejszą zmiennością i są mniej podatne na krótkoterminowe wahania rynkowe.​ Dzięki temu są idealną inwestycją dla początkujących inwestorów.
Nie bez powodu właśnie inwestycje nieruchomościowe przyciągają najzamożniejszych Polaków (i nie tylko). Na pewnym etapie ochrona kapitału staje się priorytetem, czego nie zapewniają instrumenty finansowe, lecz właśnie nieruchomości.

Ty nie musisz być członkiem „najzamożniejszych” aby zacząć czerpać zyski z wynajmu mieszkania. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego to strategia, która pozwala na budowanie majątku nawet przy ograniczonym kapitale początkowym. Dzięki dźwigni finansowej, jaką oferuje kredyt, możliwe jest nabycie nieruchomości o wartości przewyższającej posiadane oszczędności. Jedną rzecz musimy jednak powiedzieć szczerze – trzeba mieć początkowy kapitał. Mimo najszczerszych chęci jest to inwestycja której nie da się podjąć mając kilka tysięcy oszczędności.

Chcielibyśmy, aby poniższy artykuł był „początkiem sznurka” dla wszystkich tych, którzy chcieliby bezpiecznie ulokować swoje pieniądze w nieruchomościach, ale jednocześnie myśleć o długoterminowej strategii inwestycyjnej.

Kredyt hipoteczny jako potężne narzędzie inwestycyjne

Kredyt hipoteczny umożliwia inwestorowi zakup nieruchomości bez konieczności posiadania pełnej kwoty zakupu. Wkład własny, zwykle wynoszący od 10% do 20% wartości nieruchomości, stanowi jedynie część całkowitego kosztu inwestycji. Pozostała kwota finansowana jest przez bank, co pozwala na wykorzystanie tzw. dźwigni finansowej. Dzięki temu inwestor może osiągnąć wyższy zwrot z zainwestowanego kapitału. W takiej sytuacji zyski generowane są na całej wartości nieruchomości, a nie tylko na wniesionym wkładzie własnym.​

A Twoja zdolność kredytowa, tak samo jak posiadane oszczędności, to cenny kapitał który nie powinien się marnować. Dlatego też należy się o nią troszczyć. Pierwszym krokiem powinno być pozyskanie darmowego raportu na swój temat z Biura Informacji Kredytowej. Możesz go otrzymać raz na 6 miesięcy zakładając konto / logując się na stronie, a następnie w zakładce „Kontakt” wnioskując o kopię danych na Twój temat. Ważne, nie używaj sformułowania „raport BIK” czy podobnych. Gdy to zrobisz, informacje dostaniesz w terminie do 30 dni i będziesz wiedzieć wszystko, co na Twój temat wiedzą banki.

Jest to też moment aby zadbać o scoring kredytowy. Warto się upewnić, że wszystkie poprzednie zobowiązania zostały spłacone a bank przetworzył informację o spłacie. Warto również rozważyć wypowiedzenie niepotrzebnych kart kredytowych czy kredytów odnawialnych, gdyż pomniejszają one zdolność kredytową.

Kalkulacja rentowności inwestycji

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości na wynajem, konieczne jest dokładne obliczenie potencjalnej rentowności inwestycji. Należy się tu kierować prostą zasadą: jeżeli inwestycja nie spina się w arkuszu kalkulacyjnym to są nikłe szanse, że zepnie się w rzeczywistości. Należy uwzględnić wszystkie koszty związane z zakupem i utrzymaniem nieruchomości, takie jak:​

• Rata kredytu hipotecznego (kapitał i odsetki)
• Ubezpieczenie
• Koszty ewentualnych remontów i konserwacji
• Okresową wymianę AGD i wyposażenia
• Okresy pustostanu

Następnie należy oszacować przewidywane dochody z wynajmu i porównać je z sumą powyższych kosztów. Jeśli dochody przewyższają koszty, inwestycja generuje zyski, a wówczas trzeba działać! Rozważając jednak opłacalność inwestycji na papierze musisz zapamiętać ważną rzecz: optymizm jest pierwszym krokiem na drodze do porażki. Inwestycja musi być opłacalna w pesymistycznym scenariuszu, kiedy wiele rzeczy idzie nie po Twojej myśli.

Przykład praktyczny – inwestycja z wkładem 80 000 zł

Wyobraźmy sobie inwestora, który dysponuje 80 000 zł i decyduje się na zakup mieszkania wartego 400 000 zł. Wkład własny wynosi 20%, a pozostałe 320 000 zł pochodzi z kredytu hipotecznego. Załóżmy, że:

• rata kredytu wynosi 1 955 zł miesięcznie (przy oprocentowaniu RRSO 7,25%);
• mieszkanie można wynająć za 2 500 zł miesięcznie;
• koszt ubezpieczenia to 25 zł/msc;
• zakładany okres pustostanu wynosi 1 miesiąc rocznie;
• koszty stałe (czynsz administracyjny, media, etc.) ponosi najemca i nie są uwzględniane w symulacji.

Wówczas roczny dochód netto z najmu wynosi:

(2500 zł * 11 msc (czynsz)) – 8,5% (podatek) (1955 zł * 12 msc (rata)) – 300 zł (koszty) = 1 402,50 zł

Rocznie 1 402,50 zł dochodu z inwestycji przy wkładzie 80 000 zł, co daje 1,75% zwrotu netto, nie licząc amortyzacji, spłaty kapitału oraz potencjalnego wzrostu wartości mieszkania. Uwzględniając te elementy, realna rentowność może być znacznie wyższa. Jednak bądźmy szczerzy, nie jest to oszałamiająca kwota. Załóżmy jednak drugi rok inwestycji, kiedy czynsz został podniesiony o wysokość inflacji czyli 4%.

(2600 zł * 11 msc (czynsz + 4% inflacji)) – 8,5% (podatek) (1955 zł * 12 msc (rata)) – 300 zł (koszty) = 2 409,00 zł

Oznacza to, że stopa zwrotu w drugim roku wzrosła prawie dwukrotnie i wyniosła 3,01%! Dlatego tak ważnym jest możliwość podnoszenia najemcom czynszu wynikająca z zapisów umowy, bez konieczności ciągłych zmian najemców. Zauważ też, mimo że liczymy wariant przedłużonej umowy, to ciągle odejmujemy miesiąc pustostanu (scenariusz pesymistyczny).

Dodatkowo możesz zadać sobie pytanie, co zrobić z zarobionymi pieniędzmi. Możesz je wydać, albo je reinwestować. A najlepszym wyborem będzie nadpłata hipoteki, gdyż jest jest to inwestycja oprocentowana na RRSO Twojego kredytu oraz zwolniona z podatku Belki! Każda nadpłata zmniejsza wysokość raty, dochody rosną, nadpłacasz więcej i tak w kółko, tworząc efekt kuli śnieżnej. Postępując w ten sposób szybko zaczniesz generować nadwyżki finansowe które będą mogły zasilić Twoje inne cele lub przyjemności. O nadpłacaniu kredytu hipotecznego przeczytasz w poniższym wpisie:

Nadpłata kredytu hipotecznego – czy jest to najlepsza inwestycja?

Wybór odpowiedniej nieruchomości

Kluczowym elementem sukcesu inwestycji jest wybór odpowiedniej nieruchomości. Należy zwrócić uwagę na lokalizację, stan techniczny, potencjał wzrostu wartości oraz przewidywane dochody z wynajmu. Nieruchomości położone w atrakcyjnych lokalizacjach, blisko centrów miast, uczelni czy węzłów komunikacyjnych, zazwyczaj cieszą się większym zainteresowaniem najemców i oferują wyższe stawki czynszu.​ Niestety takie mieszkania mogą być droższe. Na początku warto również unikać rynku pierwotnego, gdyż nowobudowane osiedla stają się zagłębiem inwestorów z bardzo wysoką konkurencją która zaniża czynsze.

Przed zakupem warto również przeprowadzić analizę rynku, sprawdzając średnie ceny wynajmu w danej okolicy oraz poziom popytu na mieszkania. Dobrze jest również skonsultować się z lokalnymi agentami nieruchomości, którzy mogą dostarczyć cennych informacji na temat aktualnych trendów rynkowych.

Ryzyka i jak je minimalizować

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego wiąże się z pewnymi ryzykami, takimi jak:

Ryzyko niewypłacalnych najemców – którzy mogą zalegać z płatnościami lub niszczyć mienie. Aby tego uniknąć, warto przeprowadzać dokładną weryfikację najemców, podpisywać umowy z solidnymi zabezpieczeniami (kaucja, poręczenie). W razie potrzeby – korzystać z usług firm specjalizujących się w zarządzaniu najmem lub windykacji. W razie wątpliwości zawsze możesz pobrać odpowiednio wysoką kaucję.

Ryzyko pustostanu – czyli okresów, w których mieszkanie nie przynosi dochodu z racji braku najemców. Po pierwsze, zadbaj o poduszkę finansową która pozwoli opłacić ratę kredytu w tym okresie. Dobrym rozwiązaniem jest zainwestowanie w lokal o wysokim potencjale najmu (np. blisko uczelni, stref biznesowych, dobrych połączeń komunikacyjnych). Istotne jest również oferowanie atrakcyjnego standardu i konkurencyjnej ceny. Najważniejszym elementem jest zrobienie atrakcyjnych zdjęć, ponieważ większość ludzi kupuje oczami.

Ryzyko zmiany stóp procentowych – kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu może generować wyższe raty w przypadku wzrostu stóp. Warto wówczas rozważyć kredyt ze stałą stopą lub – przynajmniej w części – dokonywać nadpłat, aby zmniejszyć saldo zadłużenia. Budowa tzw. poduszki finansowej, czyli rezerwy na minimum 3–6 miesięcy spłaty kredytu, to również istotny element zabezpieczenia.

Ryzyko spadku wartości nieruchomości – chociaż historycznie nieruchomości zwykle zyskują na wartości, nie można wykluczyć lokalnych lub czasowych spadków. Inwestowanie w dobrze zlokalizowane mieszkania z dostępem do infrastruktury i rosnącego popytu może zminimalizować to ryzyko. Warto też znać stan miasta w którym zamierzasz kupić mieszkanie.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego to strategia dostępna nawet dla osób z ograniczonym kapitałem. Kluczem do sukcesu jest mądre wykorzystanie dźwigni finansowej, skrupulatna analiza rentowności, wybór właściwej nieruchomości oraz odpowiednie zarządzanie ryzykiem.

Dobrze zaplanowana inwestycja nie tylko przyniesie regularny dochód, ale również pomoże budować majątek w długim terminie. Dzięki dostępnym instrumentom finansowym i rosnącej popularności rynku najmu, dziś więcej osób niż kiedykolwiek wcześniej może zostać inwestorem nieruchomości – nawet jeśli nie dysponuje dużym majątkiem na start.

Jeśli rozważasz taką ścieżkę, zacznij od edukacji, konsultacji z doradcą finansowym lub brokerem kredytowym, i przygotuj się na wejście w świat inwestowania – krok po kroku, z głową i planem.