Dochód z wynajmu mieszkań jest marzeniem wielu osób, a skoro to czytasz, to zapewne chciałbyś do grona tych osób dołączyć. Wynajem mieszkań nie jest jednak tak prostą rzeczą, jak mogłoby się zdawać. Nie ważne czy bierzesz kredyt czy nie, mieszkanie na wynajem jest zobowiązaniem na wiele lat. Uważam jednak, że rezultat jest wart wysiłku. W tym poradniku chciałbym zaproponować Ci rozwiązanie tego problemu. Mając nawet niewielki wkład własnym w granicach kilku tysięcy złotych będziesz mógł czerpać dochód z wynajmu.

Kupno mieszkania na wynajem to ogromne zobowiązanie, które będzie ciągnąć się za Tobą latami. Warto z tego powodu obniżyć próg wejścia w ten biznes, jednocześnie generując nadwyżki finansowe które będziesz mógł przeznaczyć na własną nieruchomość. Co prawda, na początku nadwyżki nie będą ogromne, ale wraz z pomnażaniem oszczędności będziesz mógł odłożyć odpowiednio duży wkład własny. Pamiętaj, że wynajem mieszkań nie jest dochodem pasywnym. Będziesz musiał poświęcić czas na zarządzanie nieruchomościami. Jest to relatywnie ciężka praca, która wymaga doświadczenia i pewnego obycia w branży. Co do zasady jest to niezbędne, jeśli nie chcesz wychodzić w czasie kredytowania na zero a później czerpać minimalny dochód.
W myśl zasady „od czegoś trzeba zacząć” poniżej opisuję rzeczy, które sprawdziły się u mnie gdy zaczynałem działać w branży nieruchomości inwestycyjnych, a jeszcze nie było mnie stać na kupno mieszkania.

Wynajem cudzych mieszkań.

Zasadniczo jest to najprostszy sposób, aby zadebiutować na tym rynku. Podnajem jest bardzo popularny i potrafi przynosić naprawdę atrakcyjne dochody. Jak to wygląda? Podpisujesz z właścicielem umowę najmu, a następnie wynajmujesz to mieszkanie swoim najemcom. Jest to metoda niezwykle prosta, która pozwoli Ci sprawdzić, czy ten biznes Ci pasuje. W końcu płacenie czynszu właścicielowi jest jak płacenie raty kredytu, i tak samo różnica pozostaje w Twojej kieszeni. Na plus idzie to, że z tego biznesu jesteś w stanie łatwo wyjść w razie niepowodzenia. Jednak jest jeden haczyk – musisz wnieść realną wartość. Nikt nie będzie chciał w końcu wynająć drogiej kawalerki, na którą narzucona jest jeszcze Twoja marża.

Jak to rozwiązać? Musisz poszukać pozornie nieatrakcyjnych mieszkań, w których za sprawą drobnych poprawek podniesiesz ich wartość. Jak? Sposobów jest wiele! Mieszkanie jest duże i bardzo drogie dla jednej osoby – podziel je na pokoje. Brzydkie i nieatrakcyjne ściany – odmaluj je. Fatalnej jakości meble – kup coś używanego, co będzie w lepszym stanie.

CASE STUDY #1: Gdy podnajmowałem mieszkanie w kamienicy na Pradze umyłem ściany mydłem malarskim oraz usunąłem zasłony i zastąpiłem je roletami dzień-noc (3 sztuki, 45 zł sztuka, kupione na portalu aukcyjnym) mocowanymi bezpośrednio na oknie za pomocą zatrzasku i taśmy dwustronnej. Wymieniłem lampę w pokoju na atrakcyjne oświetlenie punktowe (80 zł, market budowlany). Narzutą i poduszkami (już je posiadałem) udekorowałem kanapę do spania. Poza tym zamaskowałem ubytki tak, aby nie rzucały się w oczy. Mieszkanie straciło czar PRLu i zyskało relatywnie atrakcyjniejszy wygląd. Pozwoliło to uzyskać zysk na poziomie 350 zł miesięcznie.

To prawda, wymaga to nakładów finansowych i zgody właściciela. Dlatego warto podpisać dobrze przemyślaną umowę i do dzieła! Często gruntowne sprzątanie, wykonanie dobrych zdjęć i przygotowanie atrakcyjnej oferty może zdziałać cuda. Jak mówi znane i skuteczne powiedzenie w marketingu – ludzie kupują (i wynajmują) oczyma.

Zarządzanie nieruchomościami.

Kolejnym etapem zdobywania funduszy i doświadczenia w wynajmie mieszkań będzie zarządzanie nieruchomościami na zlecenie. Ciągle jesteśmy w strefie niskiego ryzyka, gdzie nie grożą Ci straty rzędu setek tysięcy złotych. Jedyne co ryzykujesz, to nieudany biznes. Dzięki temu możesz pozyskiwać niezbędne fundusze na pierwszą własną nieruchomość oraz doświadczenie związane z jej zarządzaniem.

W tym wypadku radziłbym też skupić się na właścicielach detalicznych, posiadających jedno lub dwa mieszkania, często w oddaleniu od miejsca zamieszkania. Będą oni skłonni powierzyć mieszkanie komuś, kto budzi ich zaufanie. Wiele osób nie jest świadomych, że wynajem to naprawdę ciężka praca więc będziesz mógł zaoferować im zamienienie tej pracy na dochód pasywny.

Tak więc co możesz oferować swoim klientom:

• Rozmowy z potencjalnymi najemcami i pokazywanie mieszkania.
• Sprawdzenie wiarygodności najemcy.
• Bieżąca obsługa najmu – spisywanie liczników, kontakty z administracją budynku, etc.
• Prace zdawczo – odbiorcze.
• Przygotowywanie mieszkania dla kolejnych najemców.

Propozycji może być wiele więcej, ale i tak najważniejsze jest to, czego potrzebują od Ciebie Twoi klienci.
Możesz również pozyskać dodatkowe środki oferując lokatorom drobne usługi konserwatorskie, jeśli masz talent do tego typu prac. Oferta w formie miesięcznego abonamentu będzie w tym wypadku najlepsza.

CASE STUDY #2: Pierwsze mieszkanie mieszkanie do zarządzania pozyskałem od znajomego, który tego dnia nie mógł pokazać go zainteresowanym. Jednorazowa przysługa zamieniła się w długotrwałą współpracę. Dodatkowo kontaktowałem się z właścicielami poprzez ogłoszenia wynajmu na popularnych portalach, dzięki czemu pozyskałem dwa kolejne mieszkania. (Uprzedzam, wymagało to wielu telefonów i przekonywania właścicieli. Jednak pro-aktywne podejście przyniosło rezultaty.) Dodatkowo świadczyłem usługi konserwacyjne lokatorom pobierając miesięczny abonament + koszty materiałów użytych do napraw. Pozwoliło to uzyskać przychód w wysokości 650 zł miesięcznie. Uwaga – świadcząc usługi konserwatorskie warto określić w umowie godziny kontaktu. Ja popełniłem błąd i tego nie zrobiłem, przez co musiałem odbierać telefony w środku nocy. Nie polecam 🙂 .

Co dalej?

Zasadniczo teraz nie ma zbyt wielu opcji, aby się dalej przygotowywać. Jeśli jesteś dopiero na początku kariery zawodowej lub chciałbyś się przekwalifikować, możesz spróbować swoich sił w agencjach pośrednictwa nieruchomości. Zdobędziesz doświadczenie i wyczucie rynku, a jeśli zostaniesz pośrednikiem pracującym za prowizję to również niemałe pieniądze. Nie jest to jednak ścieżka rozwoju przeznaczona dla wszystkich.

Tak czy inaczej czeka Cię teraz bardzo wiele pracy z faktycznym działaniem na własny rachunek.
Począwszy od zadbania o swoją zdolność kredytową (przeczytasz o tym tu), poprzez znalezienie idealnego mieszkania (tu znajdziesz informacje gdzie szukać dobrych ofert, a o wyborze mieszkania przeczytasz tu), zweryfikowanie jego stanu technicznego, sfinalizowanie zakupu u notariusza aż po wynajęcie go kończąc.

Może Ci się spodobać:

Jak zweryfikować najemcę? Poradnik.

A jakie jest Wasze zdanie w tym temacie? Jak Wy debiutowaliście na rynku najmu? A może wynajem mieszkań to wasze główne źródło dochodu? Koniecznie się nim podzielcie w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.

Jeśli artykuł był dla Was pomocny przekażcie go znajomym lub podzielcie się nim na swoim Facebooku.