W Polsce oszustwa na wynajmujących swoje mieszkania są nie tylko społecznie akceptowalne, co wręcz niekiedy usankcjonowane prawnie. Dzieje się to w myśl ludowego porzekadła „na biednego nie trafiło”, bo każdy wynajmujący to krwiożerczy kapitalista i wyzyskiwacz. Z tego powodu ostatnio bardzo rozpowszechnił się najem okazjonalny, gdyż była to forma najmu jako jedyna dająca chociaż minimalne poczucie bezpieczeństwa. Jednak to co dobre nie może trwać wiecznie, więc powstają kolejne oszustwa i ataki na wynajmujących. Co zagraża właścicielom tym razem? Zapraszam do lektury!

0. Spis treści.

1. Słów kilka o najmie okazjonalnym i dlaczego jest on (nie)bezpieczny.
2. Na czym polega oszustwo.
3. Jak bezpiecznie korzystać z najmu okazjonalnego i nie dać się oszukać?
4. Dziki Zachód rynku najmu.
5. Pięć złotych zasad bezpiecznego najmu okazjonalnego i nie tylko.

1. Słów kilka o najmie okazjonalnym i dlaczego jest on (nie)bezpieczny.

Co do zasady, eksmisja niepłacącego najemcy jest niezwykle trudna. Wynika to z faktu, iż w Polsce nie można nikogo „wyrzucić na bruk”. Sam proces eksmisji jest również niezwykle skomplikowany, gdyż taka sprawa musi trafić do sądu. Potem tylko szukanie dla lokatora mieszkania zastępczego / socjalnego, interwencja komornicza i po 3 – 4 latach dopiero odzyskujesz swoje mieszkanie. Jest to droga przez mękę.

Z tego też powodu coraz większą popularnością cieszy się najem okazjonalny. Jest to forma najmu, która po spełnieniu kilku wymogów pozwala na pozbycie się lokatora niemal z dna na dzień. Kluczowe jest notarialne potwierdzenie egzekucji eksmisji. To właśnie ono gwarantuje, że wynajmujący wyprowadzi się pod wskazany adres, a właściciel tegoż lokalu go przyjmie.

I tu właśnie leży sedno sprawy…

2. Na czym polega oszustwo.

Aby wynająć mieszkanie na najem okazjonalny, najemca musi mieć kogoś, kto wyrazi zgodę na przyjęcie go do siebie w razie eksmisji. Jeśli nikogo takiego nie ma albo od początku nie ma zamiaru płacić, wówczas do gry wchodzi kupno właściwego oświadczenia notarialnego.

W internecie pojawia się coraz więcej ofert, które pozwalają na kupno oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w razie eksmisji. Poniżej znajduje się zrzut z regulaminu z jednej z tego typu stron.

Jak widzisz regulamin jest jasny – tego typu strony jedyne co oferują, to oświadczenie. Nic więcej. Właściciele tego typu biznesów najpewniej mają kilka lokali, niekoniecznie mieszkalnych, na które wystawiane są te oświadczenia.

Nie zbadałem wszystkich tego typu firm, ale na bazie tego typu regulaminów mogę powiedzieć, że nie oferują oni swoim klientom możliwości wprowadzenia się w razie eksmisji.

Mogę się założyć, że wielu właścicieli się na to nabierze. Z definicji uważamy najem okazjonalny za bezpieczny, i to usypia naszą czujność.

Dla Ciebie jako wynajmującego, jest to ogromne zagrożenie, ponieważ komornik nie eksmituje niewypłacalnego lokatora do niemieszkalnej piwnicy czy lokalu usługowego. Zawsze będzie kierował się dobrem najemcy, nawet jeśli ten Cię oszukał. Oznacza to, że taka osoba pozostanie u Ciebie tak długo, aż eksmisję uda się przeprowadzić na drodze urzędowej, czyli kilka lat.

Nie oszukujmy się – ktoś kto wykupuje tego typu zaświadczenie raczej nie ma dobrych intencji.

3. Jak bezpiecznie korzystać z najmu okazjonalnego i nie dać się oszukać?

Przede wszystkim, kontrola najwyższą formą zaufania. Zacznij od tego, że sprawdź podany adres w usłudze Google Maps. Używając Street View możesz zobaczyć, czy budynek jest biurowcem czy zwykłym budynkiem mieszkalnym. Jest to punkt, od którego zawsze warto zacząć, mimo że często jest niedoceniany. Zaraz Ci powiem dlaczego:

Jedna z firm, która ogłosiła upadłość w zeszłym roku, próbowała kilka lat temu przekonać współpracującego z nami inwestora, do akceptacji oświadczenia o lokalu zastępczym dla swojego pracownika przy alejach Jerozolimskich w Warszawie. Gdy otworzył Google Mapa zobaczył to:

Był to biurowiec, w którym owa firma miała „lokal” – pomieszczenie o powierzchni 6 m2 (jak się potem okazało). Oczywiście nie doszło do porozumienia ale to tylko pokazuje, jak niewielka doza ostrożności potrafi uratować sytuację.

Jeśli nie znalazłaś/eś nic wartościowego lub masz masz wątpliwości co do zaświadczenia, możesz zawsze zadzwonić do notariusza i spróbować się dowiedzieć więcej. Przede wszystkim, postaraj się potwierdzić autentyczność dokumentu. Wykorzystaj ten moment na zadanie kilku niezobowiązujących pytań – notariusz prawie na pewno nie udzieli zbyt wieli informacji gdyż obowiązuje go tajemnica zawodowa, ale być może Tobie uda się coś wyciągnąć z kontekstu.

Pamiętaj, że podpis notariusza to nie jedyne zabezpieczenie. Na pierwszej lini stoi umowa najmu, gdyż to właśnie na jej podstawie będziesz dochodził/a swoich roszczeń przed sądem. Warto więc przygotować ją tak, aby w razie jakichkolwiek problemów sąd nie miał wątpliwości, że Twój najemca od samego początku zamierzał Cię oszukać – to naprawdę może Ci pomóc i skrócić drogę sądową o całe lata.

Jeżeli potrzebujesz bezpiecznej umowy najmu okazjonalnego, to znajdziesz ją pod tym linkiem: UMOWA NAJMU OKAZJONALNEGO

4. Dziki Zachód rynku najmu.

Niestety, lata komunizmu w Polsce napiętnowały właścicieli jako wyzyskiwaczy. Obecnie doszło to do tego stopnia, że oszustwa na wynajmujących są wręcz usprawiedliwiane i normalizowane, a to wszystko dzieje się za przyzwoleniem wymiaru sprawiedliwości.

Z tego też powodu nie pozostawiało złudzeń, że relatywnie bezpieczna forma wynajmowania, jaką jest najem okazjonalny prędzej czy później również będzie atakowana przez oszustów chcących wykorzystać bezkarność dzikich lokatorów. Co gorsza, te osoby wycierają sobie twarz takimi hasłami jak „brak mieszkań dla młodych” czy „mieszkanie prawem nie towarem”.

O ile to drugie hasło to czysty populizm, to rzeczywiście brakuje mieszkań dla młodych osób wchodzących w dorosłość i zakładających rodziny. Jednak w dłuższej perspektywie takie postępowanie, zarówno ze strony władz i aktywistów przyniesie odwrotny skutek od zamierzonego – mieszkań będzie mniej a właściciele będą woleli trzymać pustostan, niż narażać się na ryzyko dzikiego lokatora.

5. Pięć złotych zasad bezpiecznego najmu okazjonalnego i nie tylko.

Jakąkolwiek formę najmu wybierzesz, oto 5 reguł które pomogą Ci spokojnie wynajmować mieszkanie oraz minimalizować większość ryzyk związanych z lokatorami:

#1. Zawsze weryfikuj najemcę.

Niezależnie od formy umowy, najemcę musisz weryfikować zawsze. Od tej reguły nie powinno być wyjątków. Nawet najlepsza forma i obostrzenia prawne nie zastąpią porządnego sprawdzenia potencjalnego lokatora.

W tym wpisie znajdziesz szczegółowe informacje o weryfikacji potencjalnych najemców:

Jak zweryfikować najemcę – PORADNIK

#2. Podpisuj dobrą i sprawdzoną umowę najmu, również okazjonalnego.

Dobra umowa to prawdopodobnie najważniejszy aspekt obrony przed nieuczciwymi najemcami. Nie tylko odstraszy ona część potencjalnych oszustów, ale również będzie w razie problemów podstawą do dochodzenia Twoich praw przed sądem.

Jeśli potrzebujesz wzoru umowy, znajdziesz go pod następującymi linkami:

WZÓR UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO

lub,

WZÓR UMOWY NAJMU ZWYKŁEGO

#3. Wszystko powinno być dokumentowane na nośniku trwałym.

Tu chyba nie ma wątpliwości. Każde uzgodnienie powinno być zapisane, chociaż w postaci wiadomości e-mail z potwierdzeniem najemcy. Po pierwsze, lokator nie będzie mógł zaprzeczać i iść w zaparte. Po drugie, każdy taki dokument, mail, SMS jest dowodem przed sądem. Dowodem, który najczęściej będzie działał na Twoją korzyść.

#4. Bądź obecna/y na inwestycji.

„Pańskie oko konia tuczy„. Tę zasadę znali już nasi dziadkowie. Nie jest tajemnicą, że jeśli inwestor dogląda swojego interesu, to ten prosperuje lepiej.

Nie wierz w mity o 100% dochodzie pasywnym. Prawda jest taka, że jeśli jesteś widziana/y przez najemcę, to ten ma mniejszą skłonność do prób oszukiwania Ciebie czy mataczenia. Wynika to z przeświadczenia, że kontrolujesz sytuację i patrzysz mu na ręce, będąc w gotowości do natychmiastowej reakcji, jeśli zacznie się dziać coś złego.

Nie musisz koniecznie przychodzić tam osobiście. Wystarczy, że będziesz przekazywać informacje od wspólnoty / spółdzielni drogą elektroniczną. Chociaż raz na jakiś czas wypadałoby odwiedzić najemcę, chociażby pod pretekstem inspekcji liczników czy wodomierzy. Nie będzie kosztowało to Cię wiele wysiłku, a efekt może być piorunujący.

#5. Wymagaj od najemców konkretów.

Sytuacje losowe zdarzają się każdemu, bez wyjątku. Niektórzy jednak będą chcieli wykorzystać to do własnych celów. Tak więc będą różne preteksty do niepłacenia Ci za mieszkanie: pracodawca spóźnia się z pensją, problemy zdrowotne, problemy rodzinne, etc. Jeśli zdecydujesz się pójść lokatorowi na rękę, to oczekuj konkretnych zobowiązań.

Podam tu przykład: pracodawca spóźnia się z pensją, więc skoro najemca nie zdąży zapłacić za mieszkanie do 10-tego, to ma zapłacić do 12-tego. I najlepiej będzie, kiedy taka deklaracja padnie z jego ust, najlepiej w formie SMS’a lub maila. Nieakceptowalne jest stwierdzenie „kiedy tylko będę miał pieniądze”. Z doświadczenia wiem, że wtedy zazwyczaj sytuacja się przeciąga, a i sąd w razie rozprawy bardziej łagodnie traktuje niepłacącego najemcę, nawet jeśli podpisałaś/eś umowę najmu okazjonalnego.

Pamiętaj, konkretna data = konkretne zobowiązanie.