Obecnie rynek nieruchomości osiąga historyczne górki. Jest to zauważalne zwłaszcza w dużych miastach. Wiele osób jest przekonanych o obecności bańki na rynku nieruchomości, spodziewając się jej rychłego pęknięcia i spadków cen. Banki z kolei w obliczu podwyżki stóp procentowych zaostrzają politykę kredytową, co może się przełożyć na realny spadek cen. Nikt jednak nie zna przyszłości. Spróbujmy się zastanowić, czy obecnie mieszkania są drogie i czy kupno mieszkania na wynajem to teraz dobra inwestycja.
Jeśli artykuł był dla Was pomocny przekażcie go znajomym lub podzielcie się nim na swoim Facebooku.

Pamiętaj, że ten artykuł stanowi moją opinię wypracowaną na podstawie doświadczenia i obserwacji rynku. Tak więc nie jest to porada inwestycyjna. Przekazuję Ci informacje w które sam wierzę i zgodnie z którymi planuję moje działania, ale nie namawiam Cię do naśladowania mnie.

Jeżeli potrzebujesz pomocy przy wyliczeniu opłacalności najmu przeczytaj TEN ARTYKUŁ. Znajdziesz tam praktyczny kalkulator który pozwoli Ci oszacować rentowność inwestycji oraz strukturę przychodów i wydatków.

W mojej subiektywnej ocenie rynek na chwilę obecną jest gorący, ale nie mamy jeszcze wyraźnej bańki na rynku nieruchomości. Obecność bańki zdradza nam fakt, że na rynku notuje się deficyt surowców i materiałów, którymi nie da się spekulować ze względu na ich nietrwałość np. zaprawy cementowe. Obecnie takie zjawiska nie są notowane globalnie, co nie zmienia faktu, że lokalne bańki niewątpliwie występują.

Ten zbiór zjawisk sprawia, że obecne ceny ofertowe można uznać za relatywnie wysokie. Pamiętaj jednak, że ceny ofertowe, a ceny transakcyjne to dwie zupełnie inne rzeczy.

Cena rynkowa wyznacznikiem opłacalności.

Wielu inwestorów obserwuje ceny rynkowe nieruchomości, szukając analogii w instrumentach finansowych takich jak akcje, ETF’y, etc. Prawda dotycząca nieruchomości jest zgoła inna. Niezależnie, czy mówimy o lokalnym szczycie czy dołku, cena rynkowa co do zasady jest ceną zbyt wysoką. Niemniej jednak, twierdzenie to ma pewne ograniczenia brzegowe.

Szukając mieszkań na wynajem, powinieneś się skupić na poszukiwaniu perełek inwestycyjnych – okazji dostępnych znacznie poniżej średniej rynkowej. Tylko taka strategia wiąże się z niskim ryzykiem i ponadprzeciętnymi stopami zwrotu. Ta strategia jest szczególnie ważna, gdy jest drogo tak jak teraz.

Na Wall Street jest powiedzenie, że drzewa nie rosną do nieba. Tak samo akcje czy nieruchomości. A zatem, kupując nawet poniżej ceny rynkowej, to górka na rynku nieruchomości bardzo intensywne odcina dalsze perspektywy wzrostu. Nie oznacza to jednak, że mieszkanie przyniesie starty lub nie utrzyma swojej wartości.

Nowy Polski Ład utnie część Twoich zysków.

Jeżeli chcesz inwestować w lokale na wynajem jako przedsiębiorca, to Nowy Polski Ład może skutecznie pomniejszyć Twoje zyski z najmu. Wynika to z tego, że z początkiem 2023 roku nie będzie można już amortyzować nieruchomości, a od początku 2022 roku jedyną dozwoloną formą opodatkowania będzie ryczałt. Więcej o tym przeczytasz w tym artykule.

Na pocieszenie mogę powiedzieć Ci jedno – kupując nieruchomość, przygotowujesz się na następne kilkadziesiąt lat. Przez ten czas Ty i Twoja inwestycja przetrwa niejedną zmianę prawa, niejeden rząd i wiele innych wydarzeń społeczno-politycznych. Fakt, że teraz dzieje się coś takiego, to nie powód jeszcze aby porzucać tak ważną część portfela inwestycyjnego. Ja będę śledził interpretacje prawa i wyroki sądów. Zapewne powstanie o tym wpis, więc zachęcam Cię do zapisania się na newsletter aby go nie przegapić.

Nie dla Timingu Rynkowego!

Co do zasady jestem stanowczym przeciwnikiem jakichkolwiek prób timingu rynkowego. Działają one tak długo, jak dany inwestor ma szczęście. Nie próbuj trafić w dołek na rynku, ale opracuj strategię inwestycyjną i się jej trzymaj.

Zobacz, co wyróżnia nieruchomości – nasza planeta ma skończoną powierzchnię, z której jedynie część nadaje się pod zabudowę. To samo dotyczy miast, co czyni atrakcyjne nieruchomości dobrem ściśle limitowanym ilościowo. Nie jesteśmy w stanie powiększyć centrum miasta aby wcisnąć jeszcze jeden apartamentowiec. Takie założenia mówią, że w długiej perspektywie (wyłączając wszelakie kataklizmy, wojny, etc.) wraz z rosnącym zaludnieniem nieruchomości będą drożały.

Tak więc nawet jeśli kupiłbyś mieszkanie na wynajem w 2007 roku, w szczycie bańki na rynku nieruchomości, to obecnie i tak jej wartość byłaby większa niż cena zakupu. Statystycznie w Polsce straty były odrobione w mniej niż 20 lat, co jest stosunkowo krótkim horyzontem czasowym jak na rynek nieruchomości.

Okazje inwestycyjne nie u dewelopera.

Jeśli już jesteś zdecydowany na poszukiwanie okazji inwestycyjnych, co do zasady odradzałbym kupowanie mieszkań od deweloperów, nawet jeśli kuszą one niskimi cenami. Jest to spowodowane tym, że obecnie w dużych miastach deweloperzy skupiają się na dostarczaniu mieszkań stricte pod wynajem, więc już na starcie na Twoim osiedlu konkurencja może być ogromna.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości w roku 2022 może być niezwykle trudne. Ze względu na rozgrzany rynek koniecznym jest przyłożenie jak największych starań w szukanie okazji inwestycyjnych, gdyż obecne ceny rynkowe są stanowczo zbyt wysokie. Z tego powodu unikałbym też ofert deweloperskich ze względu na zwiększoną konkurencję w poszukiwaniu rzetelnego najemcy. Również poczekałbym na interpretacje prawne Nowego Polskiego Ładu oraz ewentualne wyroki sądów.

Pamiętaj, że rynki są cykliczne. Szukając mieszkania na wynajem nie skupiaj się na tym, w którym miejscu na wykresie jesteśmy. Najważniejsze powinno być takie wybranie nieruchomości, aby pasowała do Twojego portfela inwestycyjnego, zwłaszcza w perspektywie następnych kilkunastu lat.

Oto inne artykuły, które mogą Ci pomóc:

Jak zweryfikować najemcę? Poradnik + 2 BONUSY.

Jak wybrać mieszkanie na wynajem. Poradnik.

Wynajem mieszkań – jak zacząć od zera.

Czy Nowy Polski Ład zabije wynajem mieszkań?

A jakie jest Wasze zdanie w tym temacie? Koniecznie się nim podzielcie w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.
Jeśli artykuł był dla Was pomocny przekażcie go znajomym lub podzielcie się nim na swoim Facebooku.