You are currently viewing Zarabianie na mieszkaniach i nieruchomościach w 2022 roku

Zarabianie na mieszkaniach i nieruchomościach w 2022 roku

Zarabianie na nieruchomościach jest pożądane przez wiele osób. Większość nas kojarzy to jako dochód pasywny i wolność finansową. Jednak zarabianie na mieszkaniach czy gruntach to dużo szerszy temat niż tylko wynajem detaliczny na potrzeby mieszkalne. Sposobów jest tak wiele, że nie sposób ich skatalogować. Chciałbym Ci jednak pokazać listę patentów, które w mojej opinii są najbardziej godne uwagi – znalazły się na tej liście, gdyż każdego z nich doświadczyłem na własnej skórze.
Czytaj do końca, bo w punkcie 4 znajdziesz niespodziankę – unikatowy poradnik.
Zaciekawiony? No to do dzieła!

1. Po prostu je posiadaj.

Chciałbym zacząć wpis od najbardziej niedocenianego sposobu. Szukając sprawdzonej metody na zarabianie na nieruchomościach, tak często zapominamy o tej najprostszej – wystarczy je posiadać. Jest to niewątpliwie niesłusznie najbardziej pogardzany aspekt zarabiania na nich. Wystarczy spojrzeć na wyniki historyczne – rosnąca wartość nieruchomości nie tylko pokonuje inflację, ale niejednokrotnie jest od niej znacznie wyższa.

Poza tym nieruchomości mają to do siebie, że ich rentowności nie należy analizować w kategoriach rocznych, lecz 10 – 20 letnich. Taka perspektywa pokazuje, że nawet ogromny kryzys nie jest w stanie wstrząsnąć naszym majątkiem. Nawet nieruchomości kupione na górce z 2008 r. są obecnie na plusie.

Jak pokazuje złota linia, kupując na górce w 2007 zasadniczo straty odrobiłbyś w 11-12 lat, co jest horyzontem bardzo krótkim jak na inwestycje w nieruchomości.
Jak pokazuje złota linia, kupując na górce w 2007 zasadniczo straty odrobiłbyś w 11-12 lat, co jest horyzontem bardzo krótkim jak na inwestycje w nieruchomości.

Dopiero wydarzenie na miarę kataklizmu może trwale zmniejszyć wartość nieruchomości. Statystyka pokazuje, że przeciętny Polak nawet w obliczu kryzysu prędzej zrezygnuje z wakacji czy auta, niż przestanie spłacać nieruchomość lub ją sprzeda.

Wiem, że jestem stronniczy, ale nie sprzedaję posiadanych nieruchomości, nawet jeśli jest to najmniejsza działka w najbardziej zapadłej wsi. Liczę na przyszłe wzrosty oraz na skupowanie działek pod inwestycje wielkopowierzchniowe (magazyny czy hale produkcyjne), gdyż wtedy można wynegocjować dużo lepsze ceny.

2. Wynajem, Airbnb, dzierżawa.

Dla kontrastu, drugi punkt stanowi najbardziej powszechny sposób zarabiania na nieruchomościach. Wszelkie formy wynajmu są przez wiele osób utożsamiane jako synonim dochodu pasywnego zapominając, że tak na prawdę jest to bardzo ciężka praca, jeżeli chcemy aby całe przedsięwzięcie było bardziej opłacalne niż lokata. Na jakie przychody możesz liczyć wynajmując mieszkanie opisałem w tym artykule. Możesz skorzystać z darmowego kalkulatora aby obliczyć opłacalność najmu.

Najbardziej intuicyjny jest detaliczny wynajem krótkoterminowy – tę formę inwestowania znają wszyscy. Jednak wynajem niejedno ma imię.

Nie musisz się skupiać na wynajmie mieszkań. Równie ciekawą opcją jest dzierżawa lokali usługowych. Jeżeli dysponujesz lokalem na parterze lub budynkiem z parterem w ruchliwej lokalizacji, powinieneś koniecznie rozważyć wynajęcie go pod biznes. Taka inwestycja oferuje dużo większe stopy zwrotu, stabilność (taką umowę można podpisać nawet na 10 lat) oraz bezpieczeństwo (niepłacącego najemcę łatwo usunąć, gdyż nie obowiązuje tu prawo dotyczące ochrony lokatorów).

Bezpieczną formą inwestowania są również wszystkie usługi podobne do Airbnb, jednak co do zasady jest to bardziej praca niż inwestowanie. Najemcy/klienci zmieniają się co kilka dni, a po każdym z nich należy przygotować mieszkanie dla kolejnych. Praca jak w małym hotelu. Jednak za tak ciężką pracę możesz oczekiwać nagrody – stopa zwrotu z inwestycji potrafi osiągnąć kilku krotność tradycyjnego najmu.

Ale tak czy inaczej, forma najmu zależy od lokalizacji w jakiej posiadasz mieszkanie, chociaż lepiej jest najpierw przemyśleć formę najmu a dopiero potem szukać mieszkania. Najpierw biznesplan, potem działanie.

A jeśli już decydujesz się na wynajem, to na pewno przyda Ci się ten wpis: Jak zweryfikować najemcę? Poradnik + 2 BONUSY.

3. Flipowanie mieszkaniami.

Flipowanie jest typową pracą: tanio kupić, drogo sprzedać.

Łatwo powiedzieć, ciężej zrobić. Zacznijmy od tego, że ten typ inwestowania bardziej przypomina pełnoetatową pracę, niż inwestowanie w ogólnym tego słowa rozumieniu. Na czym to polega? Otóż kupujesz mieszkanie będące perełką inwestycyjną. Musi ono być znacznie poniżej wartości rynkowej, najczęściej ze względu na problemy takie jak: fatalny stan nieruchomości, problemy prawne, problemy z lokatorami, otoczenie etc.

Twoim zadaniem wówczas jest pozbyć się tych problemów. Jak? Odpowiedź nie jest prosta. W niektórych przypadkach wystarczy remont. W innych będziesz potrzebować pomocy sądu lub komornika. Tak na prawdę ile mieszkań tyle potencjalnych problemów z nimi.

Obecnie rynek fliperów jest przeciążony, a głównym warunkiem sukcesu będzie umiejętność pozyskiwania okazji inwestycyjnych. Nie zależnie czy będą to przetargi spółdzielni, licytacje komornicze czy oferty znalezione (lub stworzone przez Ciebie) na wolnym rynku – konkurencja nie śpi i na pewno dowie się o publicznie dostępnych ofertach. Z tego powodu musisz działać szybko: dysponować odpowiednią gotówką na start lub związać sprzedającego odpowiednią umową przedwstępną, o czym przeczytasz w tym artykule.

Dwie dodatkowe rzeczy, które warto abyś wiedział zanim zaczniesz. Po pierwsze, dokumentuj stan Twojej okazji inwestycyjnej. Od zakupu musisz zapłacić podatek PCC, a Urząd Skarbowy nie będzie wierzył w coś takiego jak „okazja”. Prędzej uwierzy w „sztuczne zaniżanie wartości nieruchomości celem uniknięcia opodatkowania”. Dlatego zachowaj całą dokumentację problemów, a nawet zdjęcia złego stanu nieruchomości, w przeciwnym razie zostaniesz pociągnięty do odpowiedzialności. Po drugie, kupując na kredyt szukaj tych ofert, w których nie zapłacisz kary za przedwczesną spłatę. W tym przypadku niskie RRSO nie jest priorytetem. Jeżeli chcesz aby powstał poradnik flipowania nieruchomościami razem z praktycznym kalkulatorem, to zostaw komentarz pod wpisem.

4. Podnajem.

Moim zdaniem najbardziej godny zainteresowania sposób, ponieważ nie jest zależny od uzbierania ogromnych pieniędzy, bardzo dużej zdolności kredytowej czy otrzymania mieszkania w spadku, ale od pomysłowości, pracowitości i uporu w dążeniu do celu. Dosłownie każdy dysponujący niewielkimi oszczędnościami może zacząć od zaraz. Metoda nie wiąże się z większymi zobowiązaniami czy ryzykiem, dlatego polecam ją wszystkim początkującym.

Sam korzystałem z zarabiania na podnajmie na początku kariery, i ta metoda pozwoliła mi się wybić. Do tego stopnia ją lubię, że ciągle z niej korzystam.

Na czym to w skrócie polega: wynajmujemy mieszkanie, aby kolejnej osobie wynająć je drożej. Brzmi znajomo? Tanio kupić, drogo sprzedać.
Tylko jest tu pewien haczyk. Haczyk, który jest jednocześnie okazją, lecz większość osób którym się nie udało tego nie rozumie. Otóż nikt nie będzie chciał od Ciebie wynająć dobrego mieszkania, na które nałożysz jeszcze swoją marżę. Od razu przegrasz z konkurencją.

Dlatego najważniejsze jest szukanie ofert wizualnie nieatrakcyjnych ale takich, które mają jednak ogromny potencjał. Znajdując mieszkanie brzydkie i nieatrakcyjne możesz je przekształcić w coś ekstra. Takie mieszkanie możesz wówczas niewielkim kosztem dostosować do Twojego segmentu odbiorców i wynajmować z ogromnym zyskiem.

Duże znaczenie ma również minimalizowanie kosztów. Zlecanie odświeżania nieruchomości może być mało opłacalne, ale zrobienie tego samodzielnie, np. pomalujesz ściany i zmienisz rolety, wyjdziesz na tym dużo lepiej. Jeśli chcesz się dowiedzieć jak to zrobić, to czytaj ten podpunkt do końca.

Marże w wysokości 80-100% wcale nie należą do najwyższych, a mając doświadczenie można zarobić dużo więcej! Kluczem do sukcesu jest zrozumienie najważniejszego mechanizmu działania, znajomość kilku rynkowych sztuczek oraz sprawdzony pakiet umów.

Jeżeli jesteś zainteresowany zarabianiem na podnajmie i nie chcesz popełnić błędów początkujących które przekreślą Twoje szanse na wysokie zyski, to koniecznie zapoznaj się z tym kompleksowym poradnikiem.

5. Remonty i wykończenia.

Ten punkt jest stanowczo dedykowany dla zaradnych i nie bojących się pobrudzić sobie rąk. Branża remontowo – wykończeniowa cierpi na ogromne braki kadrowe. Na specjalistów można czekać całymi miesiącami, a i zdarzają się przypadki porzucania robót ze względu na pojawienie się bardziej opłacalnego kontraktu. Taką sytuację na rynku możesz bez większego problemu wykorzystać na swoją korzyść, jeżeli znasz się choć odrobinę na tematach budowlanych.

Co do zasady nie musisz być kwalifikowanym glazurnikiem, elektrykiem czy murarzem. Wiele osób potrzebuje pomocy z relatywnie prostymi zadaniami, takimi jak malowanie ścian, składanie mebli, montaż dekoracji za pomocą kołków rozporowych czy układanie paneli podłogowych. Im więcej umiesz tym lepiej dla Ciebie. Jak już zaczniesz, zawsze możesz nawiązać współpracę z innymi fachowcami aby świadczyć szerszy wachlarz usług.

6. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Od kiedy zniesiono obowiązkowe licencje dla pośredników w obrocie nieruchomościami, poza pojawieniem się licznych szkodników w branży (o nich później), otworzyła się furtka dla wielu osób chcących pracować w tym zawodzie. Oczywiście pewne wymagania istnieją nadal, jak ubezpieczenie OC zawodowe, lecz rozpoczęcie pracy jest nieporównywalnie łatwiejsze, a do tego pośrednictwo możesz traktować jako dodatkową pracę poza etatem.

Tak więc próg wejścia jest niski, a najłatwiej jest zacząć pomagając rodzinie czy znajomym w sprzedaży lub zakupie mieszkania. Jedyne wymagania to pewne poczucie stylu (czasami trzeba coś zmienić we wnętrzu aby lepiej się prezentowało) oraz minimalne zdolności fotograficzne, bo większość zrobi za nas i tak oprogramowanie aparatu w telefonie. Poza tym przydatna będzie pewna łatwość w nawiązywaniu kontaktów.

Jednak mimo wszystko kluczowym do osiągnięcia sukcesu jest nie bycie „szkodnikiem”. Na rynku niestety funkcjonuje wielu takich osobników, psujących renomę zawodu. Często uciekają się do kłamstw na temat sprzedawanego domu lub mieszkania, a najczęściej jednak oczekują gigantycznej prowizji za samo wystawienie oferty na portalu. I jeszcze tłumaczą to tym, że ich jedynym ustawowym obowiązkiem jest znalezienie pary Sprzedający – Kupujący. Pośrednictwo to specyficzna praca, w której musisz wczuć się w klienta i dać coś z siebie – to sposób na sukces.

A jakie jest Twoje zdanie w tym temacie? Koniecznie się nim podziel w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.
Jeśli artykuł był dla Ciebie pomocny przekaż go znajomym lub podziel się nim na swoim Facebooku.

Bonus dla wytrwałych czytelników

Jeśli wynajem mieszkań jest Ci niestraszny, oraz nie masz zamiaru komukolwiek ustępować, to mam dla Ciebie prezent. Przygotowałem sprawdzony wzór umowy wraz z załącznikami, która stanowi dobre zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami. Oczywiście taka umowa nie chroni Cię w 100%, ale stanowi pierwszą linię obrony poprzez jednoznaczne zapisy. Tak skonstruowana umowa będzie działała na Twoją korzyść w trakcie sporu z najemcą.

Możesz ją pobrać zupełnie za darmo zapisując się na poniższy newsletter. Otrzymasz wówczas wiadomość E-mail zawierającą wzory umowy i załączników.

Ten post ma 2 komentarzy

  1. Pan Cerny

    2 ostatnie to praca, a na pozostałe i tak trzeba mieć kapitał albo się zakredytować. Ale pierwszy punkt mnie zaskoczył nie powiem

    1. Cześć Pan Cerny,
      Rzeczywiście dwa ostatnie punkty to praca mniej lub bardziej etatowa, ale jak ktoś ma zapał i interesuje się nieruchomościami, to będzie na nich zarabiał w ten czy inny sposób.
      Co do posiadania kapitału, to możesz zarabiać na nieruchomościach nie posiadając go. Przykładem jest tu podnajem, gdzie zaczniesz już od 10 tysięcy.

Dodaj komentarz