Obecnie rynek sprzedaży nieruchomości zdominowany jest przez pośredników, zwłaszcza w większych miastach. Z tego też powodu widzimy dwa obozy: pierwszy z nich chętnie korzysta z usług pośredników, a drugi unika ich jak może. To prawda, że pomoc agenta nieruchomości generuje dodatkowe koszty transakcyjne, jak również to, że niektórzy pośrednicy wzbudzają kontrowersje. Ile jest prawdy w tym że biura pośrednictwa nieruchomości biorą pieniądze tylko za publikację ogłoszeń?
Odpowiedzmy sobie zatem, kiedy warto korzystać z pośredników, a kiedy nie? Na co powinieneś uważać? Zapraszam zatem do lektury.

Czym w ogóle zajmuje się pośrednik nieruchomości?

Zacznijmy od tego, że nie tak dawno funkcja pośrednika nieruchomości była licencjonowana oraz niezwykle mocno regulowana przez Państwo. Obecnie rolę pośrednika reguluje Ustawa o obrocie nieruchomościami. Niniejsza ustawa, poza pewnymi wymaganiami mówi, że pośrednik ma doprowadzić (oczywiście odpłatnie) do zawarcia umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Tylko tyle. I na tym zazwyczaj kończy pewna grupa pośredników, których nazywam „szkodnikami”, ale o nich później.

Z kolei dobry pośrednik wzbogaci rządowe wymagania etyką zawodową i biznesową. Przedstawi stan faktyczny nieruchomości, zadba o formalności, postara się rozwiązać problemy stojące na drodze do w pełni sfinalizowanej transakcji, i wiele więcej!
Dodatkowo niektóre biura mają zaprzyjaźnionych notariuszy, którzy dla ich klientów mogą zaoferować preferencyjne warunki.

Kiedy warto korzystać z pomocy pośrednika?

Sprzedający powinien definitywnie skorzystać z pomocy pośrednika, jeżeli nie dysponuje czasem i możliwościami na pokazywanie nieruchomości zainteresowanym. Wiąże to się z umawianiem licznych spotkań i relatywnie częstą obecność na miejscu. Pamiętaj też, że kupujący uprawiają często „turystykę mieszkaniową”, więc większość spotkań i negocjacji będzie bezproduktywna. Pośrednik Cię w tym wyręczy.

Również sprzedając mieszkanie możesz zwrócić się do pośrednika o pomoc w negocjacjach. Nie oszukujmy się, negocjowanie jest trudną sztuką. Możesz przekazać swojemu pośrednikowi najniższą akceptowaną przez Ciebie kwotę, a on będzie starał się uzyskać najlepszy dla Ciebie wynik finansowy. Poza tym zapewni Ci bufor w kontaktach z kupującym, przez co nie będziesz musiał podejmować decyzji od razu.

Kupując mieszkanie, najczęściej po prostu poszukasz oferty w Internecie, ale tylko jeżeli znasz miasto / okolicę. Jeżeli się przeprowadzasz do innego miasta, lub szukasz okazji inwestycyjnych to pomoc pośrednika może okazać się nieoceniona. Nikt nie chciałby kupić mieszkania za kilkaset tysięcy w podupadającej albo złej dzielnicy. Lokalny agent nieruchomości będzie znał w miarę dokładny profil okolicy, dzięki czemu unikniesz złego sąsiedztwa.

Kupujący, którzy nie mają dużego doświadczenia w handlu mieszkaniami oraz obawiają się nieuczciwych sprzedawców również powinni skorzystać z pomocy agenta nieruchomości.

Kiedy z kolei nie warto korzystać z pomocy pośrednika?

Zacznę od argumentu, który jest wspólny zarówno dla sprzedających i kupujących. Mianowicie, nie korzystaj z pomocy pośrednika, jeżeli chcesz oszczędzić lub nie możesz sobie pozwolić na opłacenie prowizji. Zazwyczaj wynosi ona od 2% do 5%, i przez większość pośredników jest pobierana od obu stron transakcji. (W mojej opinii nie jest to do końca etyczne i uważam, że prowizję powinna płacić tylko strona sprzedająca w wypadku, gdy kupujący odpowiada na ogłoszenie zamieszczone w Internecie. Jeżeli kupujący zwrócił się do pośrednika o pomoc w znalezieniu mieszkania, wtedy też powinien zapłacić prowizję).

Sprzedający nie musi korzystać z usług pośrednika jeżeli mieszka blisko sprzedawanej nieruchomości oraz dysponuje wolnym czasem, tak że umawianie spotkań i prezentacja mieszkania nie stanowi dla niego problemu. Również „turystyka mieszkaniowa” nie stanowi dla niego problemu.

Również obie ze stron nie powinny polegać na pośredniku, jeżeli z jakichkolwiek przyczyn nie mają do tego przekonania lub nie chcą tego robić. Wystarczy zwykła niechęć.

Kontrowersje i patologie rynku pośrednictwa.

Deregulacja zawodu pośrednika (i nie tylko, ale to dość skomplikowana sprawa) sprawiła, że na rynku funkcjonuje wielu „szkodników”, którzy psują opinię tym pośrednikom, którzy na prawdę przykładają się do swojej pracy. Przez takich delikwentów powstaje na rynku wiele patologii, przez co wśród wielu osób pojawiła się opinia, że pośrednik to ktoś, kto bierze ogromne pieniądze za wystawienie ogłoszenia.

I tak pojawiają się pośrednicy biorący pieniądze za numer telefonu do właściciela, kopiujący ogłoszeń osób prywatnych bez ich zgody (co jest naruszeniem praw autorskich) czy pobieranie wysokiej prowizji za samo zawarcie umowy przedwstępnej, nawet jeśli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej. Ponadto dochodzą do tego umowy pośrednictwa zawierające klauzule niedozwolone czy oszukiwanie kupujących co do stanu nieruchomości, aby jak najszybciej ją sprzedać. O uniemożliwianiu negocjacji wspominać chyba nie muszę (bo wyższa cena to wyższa prowizja).

Jak się zatem ochronić przed nieuczciwymi pośrednikami?

Jako kupujący nie masz wiele opcji. Albo kupisz, albo odstąpisz i poszukasz innej nieruchomości. Możesz też poszukać innej oferty tej samej nieruchomości – być może patologiczny pośrednik nie ma na nią wyłączności.

Jako sprzedający masz większe pole do popisu. Najlepiej jest wybierać pośredników zaufanych, ze zbudowaną marką lub takich, którzy zostali Ci poleceni przez znajomych, lub mają wiarygodne referencje. W trakcie rozmowy warto też się dowiedzieć od pośrednika jaki ma na sprzedaż naszego mieszkania, jaki przewiduje czas na sprzedaż (czas sprzedawania jest wypadkową ceny jaką oczekuje sprzedający do jakości mieszkania) oraz co zrobi, jeżeli nie będzie w stanie sprzedać mieszkania za oczekiwaną przez Ciebie cenę.

Bądź sceptyczny na „lukrowanie”, bagatelizowanie Twoich zastrzeżeń i obaw oraz zapewnienia w stylu „nie ma się czym przejmować, będzie Pan zadowolony”. W tym kontekście powinieneś również uważać na naciski, abyś podpisał umowę na wyłączność, którą nieuczciwy pośrednik będzie próbował Cię usidlić. Pamiętaj, że najlepszymi Twoimi przyjaciółmi wtedy będą sceptycyzm oraz chłodna kalkulacja.

Oto inne wpisy, które mogą być dla Ciebie pomocne:

Zarabianie na mieszkaniach i nieruchomościach w 2022 roku

Jak zweryfikować najemcę? Poradnik + 2 BONUSY.

Czy wynajem mieszkań się opłaca?

Umowa przedwstępna – jak zabezpieczyć transakcję kupna nieruchomości. + WZÓR

A jakie jest Twoje zdanie w tym temacie? Koniecznie się nim podziel w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.
Jeśli artykuł był dla Ciebie pomocny przekaż go znajomym lub podziel się nim na swoim Facebooku.