You are currently viewing Patologie rynku kredytów hipotecznych

Patologie rynku kredytów hipotecznych

Patologie polskiego rynku kredytowego mają wręcz ogromne rozmiary. Jednak kredyty hipoteczne są dla zwykłych obywateli niezbędne, aby zaspokajać podstawowe problemy mieszkaniowe. Te patologie nie znikną bez mocnego wpływu ze strony rządu.
Zróbmy więc szybki przegląd tych aberracji, które już dawno temu powinny być usunięte.

Klient jest ofiarą nieudolności rządu.

W każdym przypadku kredytu, opartego o wskaźniki takich jak WIBOR istnieje pewne ryzyko. W praktyce każda zła decyzja rządu i NBP odbija się na kieszeni kredytobiorców, a banki notują rekordowe zyski.

W wielu zachodnich krajach oprocentowanie kredytu hipotecznego jest stałe i konsument od samego początku wie jaką sumę przyjdzie mu zostawić w banku. W Polsce to rozwiązanie nie jest wprowadzone tylko i wyłącznie w związku na naciski ze strony grup interesów, jak przypuszczam.

Bank nie podejmuje ryzyka, które jest w całości po stronie konsumenta.

Umowy i prawo bankowe są tak skonstruowane, aby całe ryzyko było po stronie kredytobiorcy. Po stronie banku nie ma absolutnie żadnych zagrożeń. Wynika to z faktu, że nawet jeśli bank sprzeda nieruchomość, to może również ściągać zobowiązanie z prywatnego majątku.

Inne kraje limitują odpowiedzialność kredytobiorcy do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem, przez co ryzyko jest symetryczne.

Klienci są rozgrywani i manipulowani przez polityki wewnętrzne.

Jak inaczej nazwać sytuację, kiedy w nie tak dalekiej przeszłości osoba starająca się o kredyt hipoteczny słyszała, że we frankach szwajcarskich jej zdolność kredytowa jest ogromna, w przeciwieństwie do złotówek. W ten sposób banki świadomie i z premedytacją wciskały konsumentom drogie i niebezpieczne kredyty tylko dlatego, że miały z nich większy przychód. Wiemy o tym z powodu nagłaśnianych afer i głośnych procesów sądowych.

Pytanie kiedy dowiemy się o innych, podobnych przewinieniach?

Umowy świadomie są konstruowane tak, aby były nieczytelne dla klienta i zawierały klauzule abuzywne.

Bankom nie można odmówić jednego – potrafią dobrze liczyć pieniądze. Wiedzą kiedy inwestycja jest opłacalna, a kiedy nie. Z tego powodu doskonale wiedzą, kiedy opłaca się złamać prawo lub działać na jego granicy. Kredytobiorca tak na prawdę nie wie, czy bank w ogóle ma prawo wstawić taki zapis, dopóki nie poprosi o pomoc radcy prawnego. Co więcej, często aby to ustalić potrzebny jest wyrok sądu.

Poza tym, umowy są z definicji są nieczytelne. A nie oszukujmy się, nie wszyscy z nas są prawnikami. Nie trudno jest zatem coś przeoczyć zwłaszcza, że jest to sytuacja stresowa. Tak czy inaczej umowa kredytu hipotecznego jest raczej powtarzalna oraz mocno regulowana prawnie. Tak na prawdę nic nie stoi na przeszkodzie, aby był jeden wzór dla wszystkich banków. Wówczas jedyne co pozostaje, to uzupełnić ją własnymi zmiennymi. Umowa publiczna w dużej mierze zlikwidowałby problem paragrafów pisanych drobnym druczkiem.

Bank chce zjeść ciastko i mieć ciastko – czyli ubezpieczenia pomostowe, wpisy hipoteki do KW czy odpowiadanie całym majątkiem.

Tu akurat nie ma zbytnio wielu tematów do dyskusji. Bank chce mieć wszystko po stronie swoich zabezpieczeń – ubezpieczenie pomostowe, wpis hipoteki do Księgi Wieczystej, żyrowanie, czy na samym końcu odpowiedzialność całym majątkiem. Są tu wszystkie prawnie możliwe formy zabezpieczenia, włącznie z tym, że dług jest dziedziczony.

A jak jest zabezpieczony kredytobiorca? Otóż w żaden satysfakcjonujący sposób. Jeżeli bank zmieni warunki kredytowania, to klient może na nie przystać lub wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, natychmiast zwracając całą pożyczoną kwotę. Jedyną opcją jest rozwiązanie sprawy w sądzie, a jak wiadomo żarna sprawiedliwości mielą powoli.

Według mnie jest to bardzo niesprawiedliwe, oraz rodzi kolejne niesprawiedliwości, o czym mowa w kolejnym punkcie.

Bankom nie zależy, aby licytowane nieruchomości zostały sprzedane po cenie rynkowej.

To jest relatywnie prosta sprawa. Jeżeli klient jest niewypłacalny, to nieruchomość która była zabezpieczeniem zostaje zlicytowana. Jednak jest tu jedno wielkie ale – bank nie ma potrzeby, aby została zlicytowana po jak najlepszej stawce. I tak kredytobiorca odpowiada za kredyt całym swoim majątkiem. Tak więc nie raz spotkałem się z sytuacjami, że wiele lat po sprzedaży nieruchomości taka osoba nadal spłaca hipotekę.

Warto zauważyć jedną rzecz – gdyby odpowiedzialność kredytobiorcy kończyła się na zadłużonym mieszkaniu, wtedy nie byłoby problemu aby pieniądze ze sprzedaży tego mieszkania pokryły całe długi. Ale jako alegorii można użyć cytatu z „Diuny” Herberta, „Przyprawa musi płynąć”, tak samo jak pieniądze od uwiązanych klientów.

Podsumowanie

Ten wpis chciałbym podsumować pewną krytyką retoryki która mówi, że powinno się kupować tylko za gotówkę i kredyt hipoteczny jest przejawem życia ponad stan. Do tego dochodzą głosy, że kredyty hipoteczne są przyczyną bańki na rynku. Otóż, przez większość historii nowożytnej nie było kredytów hipotecznych a większość ludzi nie posiadała żadnych nieruchomości. Albo byli kamienicznicy, albo właściciele gruntów którzy dzierżawili to mniej zamożnym osobom.

Gdyby teraz nie byłoby hipotek nie znaczyłoby, że atrakcyjne mieszkanie będzie o 90% tańsze. Znaczyłoby, że osoby prywatne posiadające mieszkania byłyby w mniejszości, a normą byłoby wynajmowanie od funduszy inwestycyjnych, jak ma to miejsce w Szwajcarii.

Wpisy, które mogą Ci się spodobać:

Dochód pasywny a mieszkania na wynajem – wszystko co musisz o tym wiedzieć.

Zarabianie na mieszkaniach i nieruchomościach w 2022 roku

Jak skutecznie negocjować cenę nieruchomości – 5 najważniejszych metod.

Bonus dla wytrwałych czytelników

Jeśli wynajem mieszkań jest Ci niestraszny, oraz nie masz zamiaru komukolwiek ustępować, to mam dla Ciebie prezent. Przygotowałem sprawdzony wzór umowy wraz z załącznikami, która stanowi dobre zabezpieczenie przed nieuczciwymi najemcami. Oczywiście taka umowa nie chroni Cię w 100%, ale stanowi pierwszą linię obrony poprzez jednoznaczne zapisy. Tak skonstruowana umowa będzie działała na Twoją korzyść w trakcie sporu z najemcą.

Możesz ją pobrać zupełnie za darmo zapisując się na poniższy newsletter. Otrzymasz wówczas wiadomość E-mail zawierającą wzory umowy i załączników.

Dodaj komentarz