Wynajem nieruchomości to świetny sposób na (prawie) pasywny dochód i zabezpieczenie finansowe, ale może być również źródłem stresu, strat i nieoczekiwanych problemów. Właściciele mieszkań często popełniają błędy, które prowadzą do konfliktów z najemcami, nieściągalnych długów lub obniżenia wartości nieruchomości. Długofalowe skutki tych błędów doprowadzają do stanu, w którym dochodzenie swoich praw nawet na drodze sądowej bywa niemożliwe. Jak zatem uniknąć strat i sprawić, by wynajem był nie tylko opłacalny, ale i bezproblemowy?
W tym artykule przeanalizujemy najczęstsze błędy popełniane przez wynajmujących oraz podpowiemy, jak skutecznie im zapobiegać. Nie są to oczywiście prawdy objawione, gdyż wystarczy zwykły pech aby wpaść w niemałe problemy. Jednak jak mówi popularne powiedzonko, największe problemy to te, na które nie jesteśmy gotowi.
1. Brak dokładnej weryfikacji najemcy
Jednym z największych błędów, jaki może popełnić wynajmujący, jest podpisanie umowy z pierwszym lepszym najemcą, bez dokładnej weryfikacji jego sytuacji finansowej i wiarygodności. Nie każdy zainteresowany wynajmem będzie solidnym płatnikiem i odpowiedzialnym lokatorem.
Warto dopytać potencjalnego najemcę o źródła dochodów, poprosić o wizytówkę lub numer do pracodawcy gdzie zweryfikujesz, czy zainteresowany rzeczywiście ma pracę. W przypadku studentów koniecznym może być rozmowa z ich rodzicami, bo to oni będą realnym płatnikiem czynszu. Oszczędzi to późniejszych problemów związanych z opóźnieniami w płatnościach czy zaniedbaniem mieszkania. Dobrą praktyką jest przeprowadzenie rozmowy kwalifikacyjnej z potencjalnym najemcą. Można zapytać go o powody przeprowadzki, plany na przyszłość czy sposób finansowania czynszu. Jeśli ktoś jest niechętny do odpowiadania na takie pytania, kluczy w odpowiedziach lub reaguje agresywnie, może to być sygnał ostrzegawczy.
Z tego powodu nie należy również udać weryfikacji przeprowadzonej przez pośredników nieruchomości. Agentowi zależy na prowizji, a nie na bezpieczeństwie wynajmującego który najpewniej nie będzie jego wieloletnim klientem. Z tego powodu należy puścić nawet najgorliwsze zapewnienia pośredników mimo uszu i dokonać weryfikacji samodzielnie.
2. Brak dobrze skonstruowanej umowy najmu
Niektórzy właściciele decydują się na wynajem na podstawie ustnych ustaleń lub pobieżnie przygotowanych umów. To jeden z najpoważniejszych błędów, ponieważ w razie sporu nie ma jasnych zapisów regulujących obowiązki obu stron. Nieuczciwi najemcy brak jednoznacznych zapisów będą starali przepychać na swoją korzyść nie tylko podczas sporów z właścicielem, ale również w sądzie gdy ten będzie chciał dochodzić swoich praw. W sytuacjach niejednoznacznych sądy prawie zawsze wezmą stronę wynajmującego jako strony „słabszej”, dlatego nie powinno się niczego zostawiać przypadkowi.
Dobra umowa najmu powinna zawierać:
- Wysokość czynszu oraz sposób i termin jego płatności, jak również wysokość zaliczek na czynsz i media. Należy również opisać sposób rozliczania zaległości finansowych.
- Zasady dotyczące kaucji oraz jej zwrotu. Warto w tym miejscu określić kiedy zostanie zatrzymana część kaucji oraz okres karencji umowy, którego naruszenie będzie skutkowało jej przepadkiem.
- Dokładne określenie stanu nieruchomości i wyposażenia wraz z obszerną dokumentacją fotograficzną.
- Obowiązki dotyczące drobnych napraw i utrzymania mieszkania. Jeśli mieszkanie jest wyposażone np. w piec centralnego ogrzewania który wymaga corocznych przeglądów, koniecznym będzie zapisanie kto ponosi ich koszty.
- Regulamin najmu. Potrzebny będzie zbiór zapisów regulujących takie kwestie jak np. palenie w lokalu czy trzymanie zwierząt. Jeżeli właściciel ustali takie rzeczy ustnie, wówczas nierealnym będzie dochodzenie swojej racji oraz egzekwowanie naprawy szkód.
- Określenie okresu wypowiedzenia oraz warunków wcześniejszego rozwiązania umowy
Warto skonsultować treść umowy z prawnikiem lub skorzystać z profesjonalnego wzoru, który uwzględni wszelkie aspekty prawne. Jeśli takiego szukasz, poniżej znajdziesz linki do wzorów umowy najmu oraz umowy najmu okazjonalnego.
Wzór Umowy Najmu Okazjonalnego
3. Zbyt niska lub zbyt wysoka cena wynajmu
Określenie odpowiedniej ceny wynajmu to klucz do sukcesu. Właściciele nieruchomości często popełniają dwa błędy: ustalają cenę zbyt niską, tracąc potencjalne dochody, lub zbyt wysoką, przez co trudno im znaleźć najemców.
Zbyt niski czynsz może sprawić, że wynajmujący nie będzie w stanie pokryć kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak podatki, opłaty administracyjne czy fundusz remontowy. Z kolei zbyt wysoka cena może odstraszyć potencjalnych lokatorów, powodując długie okresy przestoju. Wówczas mieszkanie stoi puste i generuje koszty zamiast dochodu. Oba te scenariusze prowadzą do obniżania rentowności inwestycji poniżej akceptowalnego minimum.
Najlepszym rozwiązaniem jest analiza rynku – warto sprawdzić, jakie ceny obowiązują w danej okolicy i na ich podstawie ustalić konkurencyjną, ale rozsądną kwotę najmu. Warto również zadzwonić do właścicieli podobnych mieszkań w okolicy i umówić się jako potencjalny wynajmujący. Pozwoli to przeprowadzić dokładniejszą analizę i poznać granicę ustępstw właścicieli
4. Zaniedbanie kwestii podatkowych
Wielu wynajmujących nie zdaje sobie sprawy z obowiązku odprowadzania podatków od wynajmu lub świadomie unika ich płacenia. Niestety, brak rozliczenia może skutkować dotkliwymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Obecnie jedyną opcją rozliczenia się jest ryczałt w stawkach 8,5% i 12,5%, co rozliczamy składając PIT-28. Warto również pamiętać, iż wynajmowanie mieszkania na czarno może mieć również istotne znaczenie podczas sporów z najemcą gdy sprawa trafi przed sąd. Z tego powodu, biorąc pod uwagę jak niskie są to podatki uważamy, że dla tak marginalnych kwot nie warto jest unikać ich płacenia.
Pojawiają się głosy na grupach dyskusyjnych twierdzące, że najem na czarno ma taką zaletę, że najemca w momencie gdy przestanie płacić nie ma żadnego dowodu potwierdzającego jego prawa do lokalu. Wobec czego, można taką osobę siłą usunąć z mieszkania i w razie interwencji Policji udawać brak jakiejkolwiek znajomości z usuniętym najemcą. Takich działań z przyczyn oczywistych nie komentujemy traktując je jako domenę bandytów.
5. Brak ubezpieczenia mieszkania
Wielu wynajmujących nie zdaje sobie sprawy, jak ważne jest posiadanie ubezpieczenia nieruchomości. Wypadki, takie jak zalanie mieszkania, pożar czy włamanie, mogą prowadzić do poważnych strat finansowych. i oczywistym chyba jest, że nie dotyczy to jedynie inwestycji, ale każdej nieruchomości która jest w naszym posiadaniu.
Warto wykupić polisę obejmującą nie tylko same mury, ale także wyposażenie mieszkania. Można również rozważyć ubezpieczenie OC najemcy, które pokryje ewentualne szkody wyrządzone przez lokatora. Oczywiście właściciel będzie mógł próbować egzekwować pokrycie zniszczeń przez lokatora który je spowodował, jednak może być to czasochłonne. Nie warto zatem oszczędzać na ubezpieczeniu tym bardziej, że jego koszty można przerzucić na najemcę, o ile uwzględnisz to w umowie (patrz punkt 2).
6. Brak regularnych kontroli stanu mieszkania
Niektórzy właściciele nieruchomości wynajmują mieszkanie i przez cały okres umowy nie interesują się jego stanem. Może to prowadzić do sytuacji, w której po zakończeniu wynajmu okazuje się, że mieszkanie jest zaniedbane, a uszkodzenia są na tyle poważne, że wymagają kosztownych remontów.
Dobrą praktyką jest umawianie się na okresowe wizyty w mieszkaniu – np. raz na kilka miesięcy – w celu sprawdzenia jego stanu. Można to wpisać do umowy najmu jako standardową procedurę, aby uniknąć nieporozumień z lokatorami. Najlepiej, aby takie kontrole miały formę niezobowiązujących wizyt. Pozwala to uniknąć atmosfery patrzenia sobie na ręce, jednak bliskość właściciela sprawia, że nieuczciwi najemcy tracą animusz.
7. Nieuwzględnienie kosztów amortyzacji i utrzymania nieruchomości
Wielu wynajmujących zakłada, że kwota czynszu stanowi czysty zysk. W rzeczywistości jednak wynajem nieruchomości wiąże się z licznymi kosztami, takimi jak remonty, wymiana sprzętu AGD, malowanie ścian czy konserwacja instalacji. Wielu początkujących inwestorów nie uwzględnia tych kosztów podczas kalkulacji rentowności inwestycji. Z tego powodu okazuje się, że w gruncie rzeczy dobra inwestycja jaką jest nieruchomość praktycznie nie jest w stanie pokonać inflacji. Doprowadza to do stanu, w którym lokal jest przez dłuższy czas nie odnawiany, co utrudnia znalezienie najemcy. Skutkiem tego jest spirala pustostanów i niskiej rentowności która zabija inwestycję. Dlatego właściciele powinni kierować się prostą zasadą: jeżeli inwestycja nie spina się w arkuszu kalkulacyjnym, to w rzeczywistości też się nie zepnie. Dlatego korzystając z naszych Umów Najmu w zestawie dostajesz prosty i intuicyjny kalkulator, który pozwoli Ci zaplanować finanse Twojej inwestycji.
Nieprzewidziane wydatki mogą znacząco obniżyć rentowność wynajmu, dlatego warto co miesiąc odkładać część dochodów na fundusz remontowy. Dobrą praktyką jest również wybór trwałych i odpornych na zużycie materiałów. Tanie meble czy słabej jakości farby mogą wymagać częstej wymiany, co w dłuższej perspektywie generuje dodatkowe koszty.
8. Brak profesjonalnego podejścia do najmu
Wielu wynajmujących traktuje wynajem jako tymczasową działalność i nie podchodzi do niego w sposób profesjonalny. Brak jasno określonych procedur, brak umów, niewłaściwa komunikacja z najemcami – to wszystko może prowadzić do problemów i strat finansowych.
Profesjonalne podejście oznacza nie tylko dobrą organizację, ale także zapewnienie najwyższego standardu obsługi najemcy. Utrzymywanie dobrych relacji z lokatorami, szybkie reagowanie na zgłaszane problemy oraz dbanie o mieszkanie sprawiają, że wynajmujący cieszy się dobrą reputacją, co z kolei ułatwia przyszły wynajem. Z tego też powodu postulujemy podejście do najmu jak do biznesu. Prostego i relatywnie bezobsługowego, ale ciągle biznesu.
Podsumowanie
Wynajem nieruchomości może być bardzo dochodowym biznesem, ale wymaga odpowiedniej wiedzy, organizacji i zaangażowania. Najczęstsze błędy wynajmujących – brak weryfikacji najemców, źle skonstruowana umowa, nieprawidłowe ustalenie ceny, zaniedbanie kwestii podatkowych i ubezpieczeniowych – mogą prowadzić do strat finansowych i problemów prawnych.
Aby uniknąć tych pułapek, warto podejść do wynajmu profesjonalnie, inwestować w zabezpieczenia prawne, dbać o stan nieruchomości i utrzymywać dobre relacje z najemcami. Dzięki temu wynajem stanie się stabilnym źródłem dochodu i pozwoli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Czy masz już doświadczenie w wynajmowaniu nieruchomości? Jakie błędy udało Ci się uniknąć? Podziel się swoimi spostrzeżeniami w komentarzach!