Obyś żył w ciekawych czasach – te słowa rzekomej chińskiej klątwy dziś nabierają zupełnie nowego znaczenia. Współczesny świat staje się coraz bardziej nieprzewidywalny. Wojny, kryzysy gospodarcze, zmiany klimatyczne, globalne napięcia polityczne oraz kataklizmy, a co za tym idzie bezwładność organów państwowych stawiają właścicieli nieruchomości przed nowymi wyzwaniami. Posiadanie nieruchomości, które dotąd było postrzegane jako jedno z najstabilniejszych źródeł dochodu i inwestycji, wymaga dziś znacznie bardziej zaawansowanego podejścia. Właściciele będą postawieni przed wieloma zupełnie nowymi wyzwaniami, na które w znakomitej większości nie są przygotowani. W tym rozdziale omówimy, dlaczego zarządzanie nieruchomościami w czasach kryzysu jest tak ważne oraz jakie kluczowe wyzwania czekają na właścicieli i zarządców.

Pojęcie kryzysu w kontekście nieruchomości

Kryzys to sytuacja nadzwyczajna, która zagraża stabilności i funkcjonowaniu określonego systemu. W kontekście nieruchomości może obejmować:

Kryzysy ekonomiczne: spadki wartości nieruchomości, rosnące koszty utrzymania budynków czy trudności z uzyskaniem finansowania. Może się to również wiązać z niezdolnością najemców do regulowania czynszu najmu. Będzie to dopiero wierzchołek góry lodowej, gdyż niedawna historia pokazała, że kryzysy ekonomiczne i ubożenie społeczeństwa nieuchronnie prowadzi do kolejnych nieszczęść, jakimi są kryzysy społeczne.

Kryzysy społeczne: zamieszki, problemy z wynajmem wynikające z utraty pracy przez najemców, czy migracje ludności wymuszone sytuacją geopolityczną. Do tego można zaliczyć szeroko rozumianą pauperyzację społeczeństwa, nie tylko polskiego.
Wlicza się w to również kryzys migracyjny na wschodniej granicy, przez wielu ekspertów nazywany wprost agresją hybrydową na Polskę.

Kryzysy infrastrukturalne: awarie sieci energetycznych, wodociągowych czy telekomunikacyjnych, które uniemożliwiają prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości. Niedawne powodzie które nawiedziły kraj nie tylko ujawniły absolutny bezwład służb i samorządów, ale również zagrożenia wynikające z napaści szabrowników.

Wojna: wojna na Ukrainie i seria konfliktów na Bliskim Wschodzie uzmysłowiła wszystkim, że pokój nie jest dobrem danym raz na zawsze. O ile zbrojna, pełnoskalowa napaść na Polskę w najbliższych latach wydaje się być mało realna, to nieroztropnym byłoby nie przygotować się również na taki scenariusz.

Przygotowanie na każdy z tych scenariuszy wymaga innego podejścia. Jednak kluczowe jest zrozumienie, że ignorowanie zagrożeń może prowadzić do utraty majątku, źródeł dochodu, a nawet bezpieczeństwa osobistego.

Uwaga: nie chcemy straszyć żadnym z powyższych scenariuszy. Jesteśmy świadomi, iż w mediach straszenie wojną i innymi katastrofami stało się popularną praktyką przyciągnięcia licznych czytelników i widzów. Wychodzimy z założenia, że najgorszy kryzys to ten, na jaki nie jesteśmy gotowi. Niniejsza publikacja jedynie zachęca do tychże.

Kilka słów o historii

Niedawna historia Polski pokazuje, że przygotowania na wszelkiego rodzaju kryzysy i nieszczęścia nie są zwykłą fanaberią. Najlepiej świadczą o tym dzieje posiadaczy ziemskich, którzy ewakuowali się z Polski przed II wojną światową. Do dnia dzisiejszego na wokandach sądów trwają procesy, w większości prowadzone przez spadkobierców, osób które starają się udowodnić swoje prawo do własności nad daną nieruchomością.

Bardzo głośnym i jaskrawym przykładem tego są dzieje Państwa Przedpełskich i słynnego domu na ul. Ikara 5 w Warszawie, dla większości znanego jako rezydencja gen. Jaruzelskiego. Warto sobie zadać pytanie, skąd rodzina Jaruzelskich wzięła się w domu Przedpełskich.

Otóż Państwo Przedpełscy wynajmowali owy dom, a w roku 1938 postanowili się tam osiedlić na stałe, biorąc dom wraz z ciążącym na nim długiem. Nie było dane nacieszyć się im długo własnym domem, ponieważ widmo wojny zmusiło ich do emigracji do Stanów Zjednoczonych. Z samym budynkiem zawierucha wojenna obeszła się nader łaskawie, gdyż przetrwał relatywnie niezniszczony, a schronienie w nim znalazło kilka rodzin. W późniejszych latach wraz z odbudową Warszawy owe rodziny znalazły zamieszkanie w nowo budowanych lokalach komunalnych, a rezydencja przeszła na rzecz Skarbu Państwa. Wówczas sprawy potoczyły się szybko, gdyż budynek został przydzielony oficerowi Wojska Polskiego, gen. Jaruzelskiemu jako mieszkanie służbowe, a ten po upływie odpowiedniego okresu skorzystał z przysługującego mu prawa pierwokupu, nota bene rezygnując z prawie wszystkich bonifikat, wbrew obiegowej opinii.

Państwo Przedpełscy w tym samym czasie nie zasypywali gruszek w popiele i aktywnie usiłowali odzyskać swoją własność. Współpracowali z amerykańską Komisją Odszkodowawczą, a w latach 90. wytoczyli powództwo cywilne rodzinie Jaruzelskich. Sprawa była długa i zawiła, jednak szala zwycięstwa przechyliła się na stronę Jaruzelskich w momencie, kiedy Przedpełscy nie byli w stanie udowodnić spłaty chociaż jednej raty hipoteki obciążającej budynek. Tak więc od tego czasu rezydencja jest prawomocnie własnością Państwa Jaruzelskich.

Ciekawe, jakby potoczyła się historia budynku, gdyby Państwo Przedpełscy uciekając przed wojną pomyśleli o zabraniu kompletnej i dobrze przemyślanej kopii dokumentacji budynku…

Dlaczego warto się przygotować?

Właściciele nieruchomości często zakładają, że „najgorsze ich nie dotyczy”. Takie podejście bywa jednak zgubne.  Kryzysy, zarówno lokalne, jak i globalne, mogą pojawić się niespodziewanie i dotknąć każdego. Przygotowanie się na trudności na etapie spokoju pozwala:

Zachować prawa własności: W sytuacjach kryzysowych często dochodzi do sporów prawnych dotyczących nieruchomości, czy wprost wrogie próby jej przejęcia przy pomocy skorumpowanych urzędników i meandrów skomplikowanego prawa. Najjaskrawszym tego przykładem jest powojenny spór o willę gen. Jaruzelskiego przy ulicy Ikara w Warszawie. Przygotowana dokumentacja i procedury minimalizują ryzyko, nawet jeśli spór prawny będzie trwał wiele lat.

Chronić źródła dochodów: Wynajem nieruchomości jest jednym z popularnych sposobów generowania pasywnych dochodów. Kryzys może ten dochód zagrozić, ale odpowiednie zarządzanie formalnościami i relacjami z najemcami zmniejsza to ryzyko. Jeżeli sytuacja kryzysowa zmusi właściciela do porzucenia miejsca zamieszkania i obecnie wykonywanej pracy, czynsz najmu może przez pewien czas jedynym źródłem dochodu, dlatego warto się o niego troszczyć.

Zapewnić bezpieczeństwo współwłaścicieli i najemców: Wspólnoty mieszkaniowe czy najemcy często oczekują od właściciela planu działania w trudnych sytuacjach. Odpowiednie przygotowanie zwiększa poczucie stabilności a co za tym idzie, zabezpiecza źródła dochodu właściciela. Poczucie bezpieczeństwa wraz z posiadaniem dachu nad głową są jednymi z podstawowych potrzeb ludzi, które jest ciężko przeliczyć na pieniądze. W sprzyjających warunkach zapewniając najemcom stabilizację odwdzięczy się to lojalnym i długim najmem, ponieważ te rzeczy będą zasadniczo wyżej wyceniane niż pieniądze.

Rola właściciela nieruchomości w czasach kryzysu

Bycie właścicielem nieruchomości to znacznie więcej niż czerpanie korzyści z wynajmu czy wzrostu wartości posiadanych aktywów. Sytuacje kryzysowe zmieniają reguły gry co sprawia, że właścicielowi przyjdzie się wcielić w zupełnie nowe role. Wartościowe może być doświadczenie biznesowe lub umiejętności zdobyte w czasie pracy zawodowej.

W takiej sytuacji pierwsze skrzypce będą grały zdolności przywódcze, umiejętność radzenia sobie z problemami oraz rozwiązywania konfliktów.

Wyzwania, przed którymi stają właściciele

Wyzwania i trudności niespokojnych czasów niczym nie przytają do tego, z czym mierzymy się na codzień. Jedynie niektórzy właściciele będą w stanie spróbować swoich sił w walce z nimi podczas swojej pracy zawodowej. Mimo, że przygotowanie się do tych wyzwań jest trudne, pierwszym krokiem powinno być określenie, z czym trzeba będzie się zmierzyć. A do najpowszechniejszych wyzwań należą:

Nieprzewidywalność sytuacji: Konflikty czy kryzysy rzadko pozwalają się przewidzieć z dużym wyprzedzeniem. Nikt nie posiada kryształowej kuli, którą będzie w stanie przewidzieć przyszłość. Ostatnie wydarzenia obaliły wiarygodność ekspertów kreślących takie czy inne prognozy przyszłości. Dlatego też Ty, jako właściciel staniesz przed koniecznością wszechstronnych przygotowań na nieznane.

Brak wsparcia systemowego: Lokalne władze często nie są w stanie zapewnić pełnego wsparcia w sytuacjach kryzysowych. Ostatnie powodzie ujawniły absolutny bezwład jednostek organizacyjnych państwa. Zasadniczo dopóki nie ujrzymy konkretnych reform, dopóty nie ma żadnej przesłanki aby stan rzeczywisty miałby się zmienić w najbliższej przyszłości.

Rosnące obciążenia finansowe: Zarządzanie nieruchomościami w trudnych czasach wiąże się z dodatkowymi kosztami, np. prawnymi, związanymi z ochroną własności czy naprawami. Dodatkowe koszty mogą również wyniknąć z zaangażowania podwykonawców czy pełnomocników. Kryzysy wielkoskalowe takie jak katastrofy naturalne, niepokoje społeczne czy wojna mogą stać się również polem do pojawienia się problemu korupcji.

Brak dostępu do własnych inwestycji: Różne sytuacje mogą zmusić właścicieli do opuszczenia miejsca zamieszkania, a co za tym idzie niemożliwym będzie osobiste nadzorowanie inwestycji czy załatwianie spraw formalnych czy też urzędowych. W takiej sytuacji większość dokumentów czy poświadczeń notarialnych będzie musiał być pobrany zawczasu.