Wynajem mieszkań od lat uchodzi za jeden z najlepszych sposobów na budowanie długoterminowego majątku i uzyskanie dochodu pasywnego. Wiele osób postrzega kupno nieruchomości pod wynajem jako bezpieczną inwestycję, która może generować stabilny dochód przez wiele lat, jednocześnie zabezpieczając kapitał. Ale czy wynajem mieszkania faktycznie można nazwać dochodem pasywnym? Czy właściciele nieruchomości rzeczywiście zarabiają, nic nie robiąc?
W tym artykule dokładnie przeanalizujemy ten temat, uwzględniając zarówno korzyści, jak i wyzwania związane z wynajmem mieszkań. Sprawdzimy, jakie są realne koszty, ryzyka oraz nakłady pracy, które trzeba włożyć, aby wynajem rzeczywiście stał się źródłem pasywnego dochodu.
1. Czym jest dochód pasywny?
Zanim przejdziemy do analizy wynajmu mieszkań, warto najpierw wyjaśnić, czym właściwie jest dochód pasywny. W najprostszym ujęciu dochód pasywny to taki rodzaj zarobku, który nie wymaga ciągłego aktywnego zaangażowania. W przeciwieństwie do dochodu aktywnego, który pochodzi z pracy etatowej, działalności gospodarczej czy usług, dochód pasywny generuje przychody niezależnie od ilości czasu i wysiłku, jaki wkładamy w jego utrzymanie.
Do klasycznych przykładów dochodu pasywnego należą:
- Dochody z praw autorskich – np. z książek, muzyki czy kursów online.
- Dywidendy z akcji – czyli zyski wypłacane przez spółki giełdowe.
- Dochody z inwestycji w obligacje i lokaty – które generują odsetki.
- Dochody z nieruchomości na wynajem – czyli regularne wpływy z czynszu od lokatorów.
Jednak kluczowe pytanie brzmi: czy wynajem mieszkania rzeczywiście wpisuje się w definicję dochodu pasywnego?
2. Wynajem mieszkania – pasywność czy aktywne zarządzanie?
Na pierwszy rzut oka wynajem może wydawać się wręcz podręcznikowym dochodem pasywnym, ponieważ po znalezieniu najemcy właściciel otrzymuje comiesięczne wpłaty na konto. Jednak rzeczywistość jest bardziej skomplikowana. Właściciel mieszkania musi wykonać wiele czynności, zanim zacznie zarabiać, a także dbać o nieruchomość przez cały okres jej użytkowania. Często inwestycja która w prognozach miała przy niewielkim nakładzie pracy przynosić stabilne i regularne dochody w praktyce okazuje się być pracą na pełen etat.
Obowiązki właściciela nieruchomości obejmują:
- Znalezienie i weryfikację najemcy.
- Sporządzenie umowy najmu.
- Organizację przekazania kluczy i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.
- Regularne sprawdzanie stanu technicznego mieszkania.
- Kontakt z najemcami w razie usterek lub problemów.
- Obsługę formalności podatkowych.
- Możliwe sytuacje awaryjne, takie jak zalania, awarie sprzętu AGD czy konflikty z sąsiadami.
Dodatkowo, po wyprowadzce najemcy właściciel musi ponownie przygotować mieszkanie do wynajmu, przeprowadzić ewentualne naprawy i szukać kolejnego lokatora. Każdy miesiąc pustostanu oznacza brak dochodu i konieczność pokrycia kosztów utrzymania lokalu własnym sumptem.
Jak widać, wynajem wymaga pewnego poziomu aktywnego zaangażowania, dlatego trudno nazwać go w 100% dochodem pasywnym. Jednak istnieją sposoby, by zminimalizować ilość pracy i sprawić, by był on jak najbardziej „pasywny”.
3. Jak sprawić, by wynajem stał się bardziej pasywnym źródłem dochodu?
Chociaż wynajem nieruchomości nie jest w pełni pasywny, można go tak zorganizować, aby wymagał minimalnego wysiłku. Oto kilka sposobów na maksymalne zautomatyzowanie tego procesu:
Zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami
Jeśli właściciel nie chce zajmować się codziennymi obowiązkami związanymi z wynajmem, może skorzystać z usług firmy zarządzającej nieruchomościami. Taka firma zajmuje się wszystkim – od znalezienia najemców, przez obsługę formalności, po bieżące naprawy i kontakt z lokatorami. Idealna forma współpracy jest taka, że oddajemy nieruchomość w dzierżawę (udostępniamy czerpanie pożytków) firmie na określony czas, na który dosłownie zapominamy o nieruchomości a o jej istnieniu przypomina jedynie comiesięczny przelew na konto.
Oczywiście wiąże się to z kosztami – standardowa prowizja to zazwyczaj 8-15% miesięcznego czynszu. Jednak dla osób, które traktują wynajem jako inwestycję i chcą ograniczyć swoje zaangażowanie, jest to bardzo wygodne rozwiązanie warte swojej ceny. Należy mieć jednak na względzie kwestie odpowiedzialności. Na początku współpracy należy jasno określić kto odpowiada za problemy, takie jak remonty czy nieterminowe płatności czynszu (lub ich brak). Zdarza się, że pośrednicy nieruchomości usługę corocznego wyszukiwania nowego najemcy nazywają „zarządzaniem najmem”. Z tego powodu należy niezwykle uważnie przeglądać oferty oraz skrupulatnie kontrolować treść umowy.
Długoterminowy wynajem zamiast krótkoterminowego
Wynajem krótkoterminowy (np. przez platformy takie jak Airbnb) może przynieść wyższe dochody, ale wymaga większego zaangażowania – regularnego sprzątania, zarządzania rezerwacjami i kontaktu z gośćmi. Może się okazać, że czas poświęcony na zarządzanie takim najmem nie jest wart tych większych dochodów, generowanych z najmu krótkoterminowego.
Długoterminowy wynajem jest znacznie bardziej pasywny, ponieważ umowa zwykle obowiązuje na 12 miesięcy lub dłużej, a lokatorzy samodzielnie dbają o mieszkanie i regulują opłaty. Wymaga to jednak wykonania pewnych przygotowań i podpisania odpowiedniej umowy, z której by te obowiązki wynikały. Wówczas zakładając liniowe zużycie sprzętów i wyposażenia jesteśmy w stanie uzyskać stan, w którym co miesiąc obsługiwane są jedynie płatności, a duże działania konserwacyjne mają miejsce dopiero podczas wymiany najemcy. Taki model, mimo że nie jest idealny, przy zastosowaniu odpowiedniej optymalizacji zapewnia najwyższy poziom pasywności dochodu jaki może osiągnąć inwestor indywidualny.
Przeniesienie obowiązków na najemców
Choć nie wydaje się to oczywiste, część obowiązków związanych z najmem można przenieść na najemców. Naprawy, drobne konserwacje czy prezentowanie nieruchomości kolejnym chętnym bez większych przeszkód może zostać scedowane na najemców. Są to czynności które co do zasady pochłaniają najwięcej czasu a nie przekładają się na wzrost wartości nieruchomości czy czynszu najmu.
Jest to wystarczająca przyczyna aby je wyeliminować z zakresu obowiązków najemcy. Należy w tym celu dodać odpowiednie zapisy do umowy. Taki wzór umowy najmu zoptymalizowany pod kątem jak największej formy „pasywności” znajdziesz pod poniższym linkiem:
Wzór Umowy Najmu Okazjonalnego
Automatyzacja płatności i formalności
Dzięki nowoczesnym technologiom można zautomatyzować wiele aspektów wynajmu. Systemy płatności online pozwalają na ustawienie stałych przelewów, a aplikacje do zarządzania najmem umożliwiają łatwiejsze monitorowanie umów, przypomnień o opłatach i rozliczeń. Pomocnym może być również korzystanie z usługi polecenia przelewu, która pomoże zautomatyzować część płatności za niewygórowaną cenę.
4. Ryzyka i czynniki, które uniemożliwiają pobieranie pasywnego dochodu z najmu
Choć wynajem mieszkania może przynosić stabilny dochód, trzeba również uwzględnić koszty i ryzyka, które mogą wpłynąć nie tylko na rentowność inwestycji, a przede wszystkim na czas jaki będzie ona wymagała aby utrzymać ją na niepogorszonym poziomie. Dotyczy to zarówno dochodów jak i stanu technicznego samego lokalu.
Podatki i opłaty
Właściciele nieruchomości muszą płacić podatki od dochodu z wynajmu. W Polsce dostępne jest opodatkowanie najmu tylko w formie ryczałtu 8,5% i 12,5%. Comiesięczne wykonanie przelewu z zaliczką na poczet wcześniej obliczonego podatku to jedna rzecz. Dodatkowo ów podatek należy rozliczyć w formie PIT-28.
Dodatkowo trzeba liczyć się z kosztami ubezpieczenia nieruchomości, opłatami administracyjnymi i ewentualnym podatkiem od nieruchomości. Czynności te w polskich realiach nie zawsze należą do najprostszych, dlatego uporanie się z kwestiami prawnymi i finansowymi może kosztować czas.
Remonty i utrzymanie mieszkania
Każde mieszkanie z czasem wymaga remontów – wymiana instalacji, malowanie ścian, naprawa sprzętów AGD. Nawet jeśli właściciel nie wykonuje tych prac samodzielnie, to znalezienie odpowiedniej ekipy remontowej oraz dopilnowanie przebiegu i jakości prac może być niemałym wyzwaniem.
Ryzyko pustostanów
Zdarza się, że mieszkanie stoi puste przez kilka miesięcy między kolejnymi wynajmami. Każdy miesiąc bez najemcy to strata dochodu i konieczność pokrycia wszystkich kosztów utrzymania z własnej kieszeni. Dodatkowo wiąże się to z koniecznością aktywnego poszukiwania nowego najemcy, co nie zawsze może okazać się najprostszym zadaniem.
Problemy z najemcami
Nie każdy lokator będzie idealnym najemcą. Niektórzy mogą zalegać z płatnościami, niszczyć mieszkanie lub sprawiać problemy sąsiadom. Dochodzenie należności od nieuczciwych najemców bywa trudne i czasochłonne, dlatego tak ważna jest odpowiednia selekcja lokatorów i dobrze skonstruowana umowa najmu.
5. Podsumowanie – czy wynajem to dochód pasywny?
Wynajem mieszkania może być świetnym źródłem dodatkowego dochodu, ale trudno nazwać go w pełni pasywnym. Właściciel musi liczyć się z obowiązkami, kosztami oraz ryzykami, które wiążą się z zarządzaniem nieruchomością.
Jednak odpowiednie podejście – zatrudnienie firmy zarządzającej, długoterminowy wynajem i automatyzacja formalności – może sprawić, że dochód z wynajmu będzie jak najbardziej zbliżony do pasywnego.
Czy wynajem nieruchomości to dla Ciebie dobry sposób na inwestycję? Podziel się swoimi doświadczeniami w komentarzach!
