Rynek nieruchomości od lat budzi wiele emocji, zwłaszcza jeśli chodzi o wynagrodzenie dla pośredników. Wielu kupujących i sprzedających zastanawia się, czy obowiązek zapłaty prowizji jest zawsze uzasadniony, czy może istnieją sytuacje, w których można jej uniknąć. Niedawny wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach (sygn. akt III Ca 1318/18) rzuca nowe światło na tę kwestię i może być kluczowy dla osób, które czują się zobowiązane do zapłaty pośrednikowi, mimo że finalnie same doprowadziły do zakupu nieruchomości, lub praca pośrednika ograniczyła się jedynie do prezentacji mieszkania.

Czy ten wyrok oznacza, że prowizja pośrednika nieruchomości jest nielegalna? Przyjrzyjmy się bliżej szczegółom sprawy i konsekwencjom tego rozstrzygnięcia.

1. O co chodziło w sprawie?

Sprawa dotyczyła kobiety (G.B.), która szukała mieszkania do kupienia. Skontaktowała się z pośrednikiem nieruchomości (T.P.), który zaoferował jej pomoc w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości. Strony podpisały umowę pośrednictwa w kupnie nieruchomości. Przewidziano w niej, że wynagrodzenie dla pośrednika wyniesie 3,69% brutto wartości transakcji (czyli w tym przypadku 10 516,50 zł).

Jednym z mieszkań, które zostały pokazane pozwanej, był lokal należący do właściciela L.M. Pośrednik przedstawił jej to mieszkanie, ale sama kupująca później samodzielnie skontaktowała się ze sprzedającym i kupiła mieszkanie bez udziału pośrednika.

Pośrednik dowiedział się o transakcji i wystawił fakturę na kwotę wynikającą z umowy. Kupująca odmówiła zapłaty, twierdząc, że umowa była dla niej niejasna, a pośrednik nie miał faktycznego udziału w finalizacji zakupu. Sprawa trafiła do sądu.

2. Co stwierdził sąd pierwszej instancji?

Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach uznał, że umowa pośrednictwa została zawarta i jest ważna. Z tego powodu zasądził na rzecz pośrednika całą kwotę prowizji, czyli 10 516,50 zł plus odsetki. Sąd uznał, że klientka zdawała sobie sprawę z zapisów umowy. Nie miał więc podstaw do uchylenia się od jej skutków prawnych.

3. Jakie było rozstrzygnięcie sądu odwoławczego?

Pozwana nie zgodziła się z wyrokiem i złożyła apelację. Sąd Okręgowy w Gliwicach częściowo zmienił orzeczenie i uznał, że wynagrodzenie pośrednika powinno wynosić tylko 3 400 zł zamiast 10 516,50 zł.

Dlaczego sąd obniżył prowizję?

1. Zakres czynności pośrednika był bardzo ograniczony – w praktyce sprowadzał się jedynie do okazania dwóch mieszkań. Nie przeprowadził żadnych negocjacji, nie pomógł w formalnościach i nie uczestniczył w podpisaniu umowy sprzedaży.
2. Kupująca sama znalazła sprzedawcę i doprowadziła do transakcji – sąd uznał, że realna rola pośrednika w finalizacji transakcji była minimalna.
3. Brak podstaw do tak wysokiej prowizji – sąd zauważył, że w podobnej sytuacji ten sam pośrednik negocjował ze sprzedającym inną prowizję (3 400 zł). Oznacza to, że żądanie od kupującej ponad trzykrotnie wyższej kwoty było nieuzasadnione i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

W praktyce, powyższe punkty dotyczą każdego, kto odpowiada na ogłoszenie pośrednika zamieszczone w Internecie.

4. Czy to oznacza, że prowizja pośrednika nieruchomości jest nielegalna?

Nie. Sąd nie stwierdził, że prowizja pośrednika jest nielegalna. Wręcz przeciwnie – uznał, że umowa pośrednictwa była ważna i zobowiązywała klientkę do zapłaty wynagrodzenia. Jednak jednocześnie sąd uznał, że:

• Prowizja musi być adekwatna do wykonanej pracy.
• Jeśli pośrednik nie brał udziału w negocjacjach, formalnościach i samej transakcji, nie może żądać wysokiego wynagrodzenia jedynie za pokazanie mieszkania.
• Żądanie bardzo wysokiej prowizji za minimalny wkład pracy może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, że każdy przypadek powinien być analizowany indywidualnie. Klient, który uważa, że pośrednik nie wykonał swojej pracy w pełnym zakresie, może skutecznie dochodzić swoich praw w sądzie.

5. Jakie są praktyczne wnioski dla kupujących i sprzedających?

Dla osób korzystających z pośredników nieruchomości:

1. Zawsze dokładnie czytaj umowę pośrednictwa – sprawdź, jakie są warunki wynagrodzenia i czy nie ma zapisów, które mogą być dla Ciebie niekorzystne.
2. Negocjuj wysokość prowizji – wiele osób nie wie, że prowizję można negocjować. Jeśli pośrednik nie wykonuje szerokiego zakresu usług, warto rozważyć niższą stawkę.
3. Ustal dokładnie zakres usług pośrednika – jeśli jego rola ogranicza się tylko do pokazania mieszkań, może nie być sensu płacić wysokiej prowizji.

Dla pośredników nieruchomości:

1. Dokładnie określaj zakres swoich obowiązków w umowie – unikniesz późniejszych sporów i niezadowolenia klientów. Również pozwoli to oddalić oskarżenia, że pośrednik to najdroższy odźwierny.
2. Dbaj o transparentność współpracy – informuj klientów, za co dokładnie płacą i jakie są warunki umowy. Informuj o poczynionych krokach i nie faworyzuj żadnej ze stron
3. Nie zawyżaj prowizji w stosunku do wykonanej pracy – jeśli pośrednik wnosi realną wartość do transakcji (np. prowadzi negocjacje, przygotowuje dokumenty, doradza w formalnościach), wysoka prowizja jest uzasadniona. Jeśli jednak jego rola jest minimalna, może spotkać się z odmową zapłaty.

Jeśli kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość i chcesz możliwie najlepiej zabezpieczyć przyszłą transakcję, to chcemy Ci polecić naszą umowę przedwstępna przygotowaną przez doświadczonych prawników:

Umowa przedwstępna [WZÓR]

A jeśli potrzebujesz skutecznych i bezpiecznych umów najmu, to znajdziesz je poniżej:

Umowa najmu [WZÓR]

Umowa Najmu Okazjonalnego [WZÓR]

6. Czy warto walczyć o obniżenie prowizji w sądzie?

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach pokazuje, że w niektórych sytuacjach warto dochodzić swoich praw. Jeśli pośrednik nieruchomości ograniczył się jedynie do okazania mieszkania i nie uczestniczył w dalszym procesie, można skutecznie argumentować, że prowizja jest zbyt wysoka.

Taki wynik sprawy jest nadzieją również dla wszystkich tych, którzy samodzielnie znaleźli nieruchomość, lecz zmuszeni byli do skorzystania z usług pośrednika. W praktyce większość kupujących na rynku wtórnym jest zmuszona podpisać umowę pośrednictwa i zapłacić kilkadziesiąt tysięcy za to, że pośrednik pokazał im nieruchomość. Kluczowy jest tu artykuł 5 Kodeksu Cywilnego na który powołał się sąd w Gliwicach, w myśl którego Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

Istnieje zatem szansa na ukrócenie procederu, w którym pośrednicy pobierają ogromny haracz jedynie za pokazanie mieszkania, bez wniesienia żadnej dodatkowej wartości na rzecz kupującego.

Oczywiście każda sprawa jest inna, a sądy mogą różnie interpretować zapisy umowy. Dlatego przed podjęciem decyzji o pozwie warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

7. Podsumowanie

Prowizja pośrednika nieruchomości nie jest nielegalna. Musi być jednak uzasadniona zakresem wykonanej pracy. Wyrok sądu pokazał, że jeśli pośrednik nie odegrał kluczowej roli w finalizacji transakcji, nie może żądać wysokiego wynagrodzenia jedynie za pokazanie mieszkania.

Dla kupujących i sprzedających kluczowe jest dokładne czytanie umów, negocjowanie warunków współpracy i świadomość swoich praw. Jeśli masz wątpliwości co do wysokości prowizji, warto skonsultować się z ekspertem i – jeśli to konieczne – dochodzić swoich praw w sądzie.

Czy miałeś kiedyś podobne doświadczenia z pośrednikami nieruchomości? Podziel się swoją opinią w komentarzach!

Materiał źródłowy sprawy dostępny jest pod TYM linkiem.