Niepłacący najemcy czy inni dzicy lokatorzy spędzają sen z powiek każdego polskiego wynajmującego. Taka osoba zaczyna generować ogromne straty a jej pozbycie się jest niemal niemożliwe. Niestety, w świetle obowiązującego ustawodawstwa właściciel mieszkania nie ma praktycznie żadnych realnych praw, zaś pełnię ochrony ma lokator, nawet jeśli nie płaci i dewastuje mieszkanie. Jest to zresztą przyczyna tak wielu pustostanów. Jak się pozbyć takiego szkodnika? Jest to karkołomne przedsięwzięcie, ale nie niewykonalne.
Zaczynamy!

Pamiętaj, że próbując działać na własną rękę możesz narazić się na konsekwencje prawne. Podane tu sposoby często oscylują na granicy legalności, a redakcja nie ponosi odpowiedzialności za konsekwencje ich stosowania.

1. Umowa najmu – podstawa.

Z pewnym bólem muszę jednak przyznać, że brak odpowiednio dobrej umowy w większości przypadków jest jednoznaczny z ogromną katastrofą.

Podstawowym dokumentem regulującym stosunki między najemcą a wynajmującym jest umowa najmu. To właśnie w niej zapisane są wszystkie zobowiązania stron. W przypadku gdy trafimy na niepłacących najemców, odpowiednie zapisy mogą nas przed nimi uchronić lub dadzą nam odpowiednią ochronę prawną.

Najlepszą umową jest umowa najmu okazjonalnego. Jest ona poświadczona notarialnie i co do zasady bardzo bezpieczna. Jednak nie jest ona pozbawiona wad i nie każdy będzie w stanie z niej skorzystać.

Z kolei najgorszą opcją jest brak jakiejkolwiek umowy. Chęć uniknięcia podatków prowadzi niektórych do tego obłąkanego rozwiązania, które w długim terminie ma jedynie wady. Nie dość, że wynajmujący nie ma praktycznie żadnej ochrony i podstawy do egzekwowania czynszu, to dodatkowo najemca może rozpocząć bieg zasiedzenie nieruchomości!

Pamiętaj, lepiej zapobiegać niż leczyć. Jeżeli masz już najemcę, zrewiduj umowę którą masz z nim podpisaną. Jeżeli znajdziesz w niej coś co Cię niepokoi, powinieneś rozważyć przedstawienie aneksu do podpisu, który naprawi poprzednie zapisy. Najważniejszą jednak zasadą jest, aby (jeśli jest to możliwe) nie wynajmować komuś całego mieszkania.

[Autopromocja]
Jeśli z kolei jeszcze nie podpisałeś umowy lub kwalifikuje się ona w całości do zmiany możesz skorzystać z wzoru poniżej. Jest to przetestowany wzór umowy, sprawdzony w kontakcie z nieuczciwymi lokatorami – pomógł już wielu osobom.

>>POBIERZ WZÓR UMOWY NAJMU<<

[Koniec autopromocji]

2. Czy możesz dostać się do mieszkania?

Jest to dość istotna kwestia podczas pozbywania się niepłacącego najemcy. Zasadniczo jako właściciel nie możesz wchodzić do wynajmowanego lokalu. W praktyce nie jesteś też przez to w stanie ocenić stanu mieszkania czy tego, co się z nim aktualnie dzieje.

Jeśli zobaczysz jakieś zaniedbania, zniszczenia czy dewastacje będziesz od razu w stanie działać, wręczając przedsądowe wezwanie do zapłaty. Może to niewiele i może nigdy tych pieniędzy nie zobaczysz na oczy, ale w momencie gdy będziesz udowadniał najemcy winę przed sądem, to każda taka rzecz się liczy. Każde udowodnienie złamanego prawa (innego niż niepłacenie za najem) przez najemcę będzie działało na Twoją korzyść.

3. Dokwaterowanie dodatkowego najemcy.

Jest to prawdopodobnie najbardziej kontrowersyjny sposób, lecz pozwalający osiągnąć ponadprzeciętną skuteczność.

Zasada działania jest prosta jak budowa cepa – niepłacącemu najemcy dokwaterowujesz dodatkowego lokatora – Twojego znajomego lub zatrudnioną osobę – która zamienia życie szkodnika w piekło tak długo, aż niechciany lokator sam ucieknie z Twojego mieszkania.

Dlaczego ta metoda jest taka skuteczna? W praktyce mało kto jest w stanie znieść długotrwałe zatruwanie życia o wysokim natężeniu. O ile jest oczywiście poprawnie wykonane. Nie możesz pozwolić aby Twój wysłannik został aresztowany przez policję za wykonanie jakiegoś czynu zabronionego.

Dlaczego ta metoda jest też kontrowersyjna? Teoretycznie, najemca ma prawo do Twojego mieszkania i spokojnego w nim mieszkania (tak, wiem jak groteskowo to brzmi). Tak więc dokwaterowanie kogoś jest w tym wypadku bardzo mocno na granicy legalności, mimo że to właśnie umowa z Tobą nadaje takie prawo.

Istnieje szansa, aby zalegalizować takie dokwaterowanie. Tak jak już pisaliśmy wcześniej, nigdy nie wynajmuj całego mieszkania.

4. Porzucenie stosunku najmu.

Jedną z kart, którymi możesz zagrać jest porzucenie stosunku najmu. Idea tego wybiegu jest taka, aby sprowokować bieg wydarzeń do tego, aby udało Ci się udowodnić, że to najemca porzucił mieszkanie bez konieczności wyrzucania go.

Ta metoda ma jeden warunek konieczny – musisz być w stanie udowodnić, że próbowałeś nawiązać z najemcą kontakt a ten w miarę jednoznacznie dał Ci do zrozumienia, że jest nieobecny. Kwestia interpretacji czasu jego nieobecności to kwestia drugorzędna. Z tego powodu taka komunikacja powinna się odbywać praktycznie wyłącznie przez SMSy czy e-maile.

Wówczas powinieneś być w stanie pozbyć się najemcy podczas jego nieobecności, powołując się na porzucenie najmu. Oczywiście byłoby wówczas najlepiej, aby w umowie były stosowne zapisy (patrz punkt 1) – niewątpliwie ułatwi to sprawę.

5. Skorzystaj z pomocy profesjonalnych firm

Czasami działając na własną rękę możesz być bezsilny. Nie chodzi tu jedynie o brak rezultatów Twoich działań, ale również konsekwencje prawne, jakie mogą na Ciebie czekać, gdy będziesz chciał walczyć o swoją własność.

Z tego powodu warto czasem rozważyć zatrudnienie profesjonalistów, którzy za Ciebie pozbędą się niepłacącego najemcy. Może nie być to najtańsze rozwiązanie, ale ma na pewno liczne zalety. Najlepsze firmy wystawią fakturę tylko dopiero po zakończonej sukcesem eksmisji. Pozwoli Ci to zaoszczędzić dużo czasu i zmartwień ale co najważniejsze, nie ryzykujesz konsekwencji prawnych jakie mogą Cię czekać, gdy będziesz robił to osobiście.

Mimo iż ta metoda z pozoru idealna, nie jest pozbawiona licznych wad. Możesz trafić na firmy, którym będziesz płacił ogromne pieniądze, a one z miesiąca na miesiąc nie będą przynosiły żadnych efektów. Dodatkowo przedsiębiorstwa bez doświadczenia mogą sprowadzić na Ciebie problemy prawne lub nawet uodpornić lokatora na próby eksmisji.

6. Podsumowanie

Powyższe metody stanowią jedynie wstępny zarys, gdyż nie sposób opisać wszystkich metod i podać przykładów w jednym skromnym artykule. Jeżeli jednak chciałbyś zgłębić zagadnienie, polecam Ci poniższy poradnik:

NAJEM WSPOMAGANY

W prawdzie dotyczy on podnajmu, ale niewątpliwie pomoże Ci ze wszelkimi zagadnieniami dotyczącymi stosunków prawnych z najemcą.