Najem jest obecnie jedną z najbezpieczniejszych form inwestowania. W większości przypadków nieruchomości drożeją szybciej niż inflacja, a wymiar fizyczny naszej inwestycji gwarantuje bezpieczeństwo – mury to jednak mury, a nie fikcyjny zapis w księgach bankowych. Poza wzrostem wartości samej nieruchomości masz jeszcze możliwość wynajmowania swojego mieszkania, co zapewni Ci nie tylko większy procent zwrotu, ale również dochód pasywny. Jednak niesie on ze sobą pewne ryzyko – konieczność powierzenia Twojej własności obcej osobie. Zawsze istnieje szansa, że trafisz na kogoś, kto nie tylko nie będzie płacił, ale również zdemoluje Twoje mieszkanie. Czy z tego powodu warto rezygnować z dochodów z najmu? Absolutnie nie! Wystarczy, że zabezpieczysz się podpisując umowę najmu okazjonalnego. Czym jest najem okazjonalny, jak działa, jak podpisać taką umowę oraz jak rozliczyć podatek – to wszystko przeczytasz w tym artykule. Tak więc zapraszam do lektury.

#0. Spis treści

1. Czym jest najem okazjonalny, kto może z niego skorzystać, jego zalety i wady.
2. Jak podpisać umowę najmu okazjonalnego?
3. Podstawa, czyli dobra umowa najmu.
4. Zagrożenia, jakie czekają na wynajmującego.
5. Podatki a najem okazjonalny.
6. Podsumowanie.

#1. Czym jest najem okazjonalny, kto może z niego skorzystać, jego zalety i wady.

Sama nazwa „najem okazjonalny” jest niezwykle myląca, wskazuje ona bowiem na wynajmowanie mieszkania od czasu do czasu. W praktyce jest to forma najmu zarezerwowana tylko dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności w zakresie wynajmu lokali. Dodatkowym wymogiem jest okres wynajmu nie dłuższy niż 10 lat oraz kaucja nie większa niż 6-miesięczny czynsz.

Inwestorzy podpisują umowę najmu okazjonalnego głównie ze względów bezpieczeństwa, ponieważ poza standardowymi zapisami których możemy oczekiwać w takiej umowie, dodatkowo dysponujemy podpisanym u notariusza potwierdzeniem, że najemca opuści lokal wraz z końcem umowy. Lub jej zerwaniem.

Podsumujmy podstawowe wymogi najmu okazjonalnego:

• Wynajmujący jest osobą fizyczną,
• Nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na komercyjnym wynajmie lokali,
• Okres najmu nie przekracza 10 lat,
• Kaucja nie jest większa niż czynsz za 6 miesięcy,
• Rejestracja w urzędzie skarbowym.

Jak widzisz lista wymagań nie jest długa i bez problemu sprosta jej znakomita większość inwestorów detalicznych. Tym bardziej, że od czasu wprowadzenia Nowego Polskiego Ładu opłacalność wprowadzania mieszkań na firmę znacząco spadła, tak więc i opodatkowanie ryczałtem 8,5% stało się znośne dla osób fizycznych.

Jeżeli potrzebujesz więcej szczegółów, to zostały one dość czytelnie przedstawione w ustawie o ochronie praw lokatorów, a przeczytać je możesz pod tym linkiem: lexlege.pl/najem-okazjonalny.

Zalety i wady tej formy najmu.

Żadna forma najmu nie jest idealna. Oto zestawienie najbardziej widocznych zalet i wad najmu okazjonalnego. Co prawda poniższe wady mogą przeszkadzać, jednak będą one nieodczuwalne dla większości inwestorów detalicznych. Mają one dopiero znaczenie przy budowaniu szerokiego portfela nieruchomości.

Czy warto podpisywać umowę najmu okazjonalnego? Dla mnie najlepszym przykładem są zdjęcia mieszkań, które właściciel odzyskał po miesiącach czy latach okupowania mieszkania przez nieuczciwych najemców. Dwa przykłady znajdziesz poniżej:

#2. Jak podpisać umowę Najmu Okazjonalnego?

Przede wszystkim, podpisanie umowy najmu okazjonalnego można podzielić na dwa kluczowe segmenty.

1. Dokumenty, które przygotowujesz Ty,
2. Dokumenty, które przygotowuje najemca,

Poza tym, z Twojej strony jest to najbardziej standardowa umowa cywilno-prawna jaka tylko może być. Jedynym zadaniem jakie leży po Twojej stronie, jest przyniesienie do podpisania umowy, która zadba o Twoje interesy. Tylko tyle i aż tyle.

Z kolei Twój najemca też musi się postarać. Mianowicie, musi udać się do notariusza i uzyskać tam dwa bardzo ważne dokumenty. Mówiąc językiem fachowym są to:

1. Oświadczenia notarialne najemcy o poddaniu się egzekucji oraz wskazujące alternatywne mieszkanie,
2. Oświadczenie notarialne Właściciela mieszkania alternatywnego,

A teraz z prawniczego na polski: pierwszy dokument potwierdza, że najemca wyniesie się z Twojego mieszkania w przypadku gdy umowa wygaśnie lub gdy złamie warunki najmu. Drugi dokument z kolei potwierdza, że właściciel alternatywnego mieszkania zgadza się przyjąć najemcę pod swój dach. Proste, prawda?

Jedna ważna rzecz: samą umowę najmu przygotuj do podpisu w 3 egzemplarzach. Jeden dla Ciebie, drugi dla najemcy, trzeci dla Urzędu Skarbowego. Więcej przeczytasz o tym w rozdziale o podatkach.

Co Ty musisz w tym wszystkim zrobić?

Wiem, że powyższe rzeczy mogą wydawać się skomplikowane. W praktyce jednak jest to dla Ciebie niezwykle proste. Jedyne co musisz zrobić, to dostarczyć umowę najmu. Resztę obowiązków ma wykonać najemca we współpracy z notariuszem. A notariusz, gdy usłyszy hasło „najem okazjonalny” będzie wiedział dokładnie co musi zrobić. Nawet nie musisz tłumaczyć najemcy, jakich dokumentów potrzebuje.

Zdrowy rozsądek podpowiada jedną dodatkową rzecz do zrobienia: gdy najemca dostarczy Ci dokumenty notarialne, zadzwoń do notariusza i spróbuj potwierdzić ich autentyczność. Nie raz już zdażyło się, że nieuczciwi najemcy próbowali fałszować dokumenty. Oczywiście skończyło się to dla nich fatalnie, jednak lepiej być przezornym i nie chodzić po sądach, gdy nieuczciwy najemca zabunkrował się w Twoim mieszkaniu. Niestety żarna sprawiedliwości mielą niezwykle powoooli…

#3. Podstawa, czyli dobra umowa najmu.

W tym momencie dochodzimy do najważniejszego punktu, w którym większość wynajmujących popełnia ogromny błąd.

Podpisujemy umowę najmu okazjonalnego, aby czuć się bezpiecznie. W praktyce jednak sam najem okazjonalny daje jedynie szczątkową ochronę, gdy podpisujemy standardową, najprostszą umowę pobraną z internetu. Wówczas w praktyce jedynie najcięższe przewinienia kwalifikują się do wypowiedzenia umowy, a wielu inwestorów i tak musi czekać na jej zakończenie. Oczywiście nie dostaną w tym czasie żadnych pieniędzy. Najem okazjonalny chroni Cię jedynie w takim zakresie, w jakim określiłaś/eś to w umowie najmu.

Zasada jest prosta – jeśli czegoś nie ma w umówię, nie możesz egzekwować tego od swojego najemcy. A jeśli nie możesz egzekwować, to nie będziesz w stanie się go pozbyć, nawet jeśli działy by się rzeczy, na które nie ma Twojej zgody.

Co powinna zawierać dobra umowa najmu okazjonalnego?

Co zatem powinna zawierać umowa najmu? Oto lista najważniejszych rzeczy (poza tymi oczywistymi):

• Precyzyjne kwestie rozliczania opłat i kary za opóźnienia,
• Obowiązki najemcy,
• Sytuacje, w których możesz wejść do mieszkania,
• Regulamin najmu,
• Zapisy do jakich celów można używać mieszkania,
• Zdefiniowanie, ile osób może zamieszkiwać,
• Opis, w jakim stopniu może modyfikować lokal,

Jak widzisz, jest tego sporo. I na pewno warto się do tego przyłożyć, ponieważ to właśnie umowa jest Twoją pierwszą linią obrony przed nieuczciwym najemcą.

Pozwolę sobie posłużyć się tu pewnym prostym przykładem: jeśli nie napiszesz w umowie, że w lokalu nie wolno palić, to nie będziesz w stanie dochodzić zadośćuczynienia za to, że Twoje mieszkanie cuchnie jak palarnia na dworcu PKP. Tak to niestety działa, a sądy w Polsce są zazwyczaj bardziej przychylne lokatorom niż właścicielom. A ten przykład, chociaż prosty do granic możliwości jest jedynie wierzchołkiem góry lodowej.

W praktyce pułapek jest jeszcze więcej. Do tego stopnia, że jedynie prawnicy specjalizujący się w tej wąskiej dziedzinie, jaką są stosunki wynajmujący-lokator będą w stanie przygotować odpowiednią umowę, a jej cena wyniesie nawet kilka tysięcy złotych.

Jeżeli nie czujesz się na siłach, aby przygotować taką umowę najmy, lub po prostu chcesz mieć możliwie najlepszą umowę obecnie dostępną, to chciałbym Ci polecić naszą Umowę Najmu Okazjonalnego. Jest to kompleksowa umowa stworzona tak, aby zapewnić Ci maksimum bezpieczeństwa podczas wynajmu Twojego mieszkania. Została przygotowana przez prawników, którzy sami są inwestorami na rynku mieszkaniowym, co jest gwarancją najwyższej jakości.

Nieuczciwi najemcy to nie jedyne zagrożenie dla inwestorów – jest nim też inflacja. Z tego powodu przygotowaliśmy zapisy, które pozwolą Ci legalnie podnosić czynsz o inflację.

Dla czytelników bloga przygotowaliśmy atrakcyjne warunki oraz unikatowe bonusy.

Więcej o naszej Umowie Najmu Okazjonalnego przeczytasz pod tym linkiem: WZÓR UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO

#4. Zagrożenia, jakie czekają na wynajmującego.

Co do zasady, każda forma inwestowania niesie pewne ryzyko. Nie inaczej jest z wynajmem mieszkań poprzez najem okazjonalny. Co prawda jest ich mniej niż w przypadku zwykłego najmu, lecz niektóre z tych zagrożeń co do zasady są nie do uniknięcia, niezależnie od formy najmu. Jeśli czegoś nie możesz uniknąć to nie powinnaś / powinieneś się tym przejmować, lecz musisz wcześniej zadbać o taki stan, aby nikt nie miał Tobie nic do zarzucenia. Kolokwialnie mówiąc, aby dali Ci spokój, bo nie ma się do czego przyczepić. A wszystkie te rzeczy możesz zabezpieczyć poprzez odpowiednie zapisy w umowie. To jest kolejny powód, dla którego nie warto ufać umowom najmu okazjonalnego dostępnym do pobrania w internecie.

Co do zasady nie powinnaś / nie powinieneś w większości przypadków mieć problemów z eksmisją, jednak i od tego są pewne wyjątki. Jest kilka luk prawnych, które mogą być wykorzystane przeciwko Tobie. Poniżej znajdziesz najgroźniejsze z nich oraz instrukcję jak ich uniknąć, lub przynajmniej zminimalizować konsekwencje.

Problemy z mieszkaniem alternatywnym – największa bolączka najmu okazjonalnego:

Podpisując umowę najmu okazjonalnego, otrzymasz załącznik od notariusza wskazujący, gdzie Twój najemca się wyprowadzi po zakończeniu umowy oraz potwierdzający, że właściciel tego mieszkania przyjmie go pod swój dach. W praktyce wygląda to pięknie, lecz w międzyczasie może stać się coś bardzo niebezpiecznego dla Ciebie – właściciel mieszkania alternatywnego utraci tytuł prawny do dysponowania lokalem. Najczęściej dzieje się tak, gdy właściciel nie jest właścicielem, a jedynie użytkownikiem. Mieszkanie jest wówczas przydzielone komunalne lub wynajmowane.

Coś takiego w praktyce może całkowicie uniemożliwić Ci eksmisję niechcianego lokatora. Ta sytuacja jest bardzo trudna do przewidzenia, jednak mogę dać Ci dwie rady, które w mojej opinii bardzo ułatwiają sprawę:

1. Akceptuj tylko oświadczenia od właścicieli nieruchomości alternatywnej, którzy są wpisani do Księgi Wieczystej. Nie idź na ustępstwa i od razu odrzucaj wszelkie najmy, dzierżawy czy mieszkania komunalne. Sprzedać mieszkanie jest dużo trudniej niż wypowiedzieć umowę.
2. Podpisuj umowę na krótkie okresy nie dłuższe niż 2 lata, a optymalne rok. Jeżeli masz podejrzenia w stosunku do najemcy, to przy każdym przedłużaniu umowy poproś o ponowne oświadczenie notarialne od właściciela mieszkania alternatywnego. Być może jest to dmuchanie na zimne, ale uchroni Cię przed nieprzyjemną niespodzianką.

Regulacje rządowe w najmie okazjonalnym:

Na początku 2020 roku została wprowadzona regulacja, niepozwalającą na eksmisję w czasie kryzysu. Jest to już oczywiście za nami, jednak nawet osoby, które korzystały z instytucji najmu okazjonalnego miały problemy z najemcami, którzy skrzętnie wykorzystali całą sytuację.

O ile przed taką sytuacją nie ma ochrony, o tyle dobrze jest mieć mądrze skonstruowaną umowę, która pozwoli udowodnić przewinienia i dociekać Twoich praw przed sądem.

Zobowiązania i koszty wygenerowane przez lokatorów:

Podczas mieszkania w Twoim mieszkaniu lokatorzy będą podpisywali przeróżne umowy i zobowiązania. Niektóre będą jak najbardziej normalne, inne z kolei spowodują, że popadną oni w długi, które będą windykowane w ten czy inny sposób. Ogólnie to nie chcesz, aby Twoi kolejni najemcy byli nachodzeni przez instytucje czy firmy zajmujące się odzyskiwaniem należności. Z tego powodu na etapie podpisywania umowy należy zadbać, aby najemca podał Ci adres do przekazywania korespondencji lub przekierowywania interesantów (czy innych osób, które by ich szukały).

Kolejna rzecz, czyli długi wygenerowane na mediach i czynszu. O ile nie obchodzą Cię prywatne wierzytelności wynajmujących, to niestety brak opłat za prąd, gaz, wodę i czynsz administracji może być dla Ciebie bardzo dotkliwy. Też zależy to od konstrukcji umowy, ale w większości wypadków to rachunek przyjdzie do Ciebie, a Ty przekażesz najemcy kwotę do zapłaty. Ale co zrobić, jak nie zapłaci? Wielu najemców płaci tylko czynsz właścicielowi mieszkania licząc, że drobne opłaty rozejdą się po kościach lub wprost konfabulując, że media miały być w cenie czynszu. Jak temu zaradzić?

1. Dobra umowa najmu okazjonalnego z zawartą kolejnością pokrywania opłat. Niech będzie jasne, że pieniądze najpierw pokrywają czynsz, później opłaty za administrację, media, etc. Możesz ustawić to dokładnie tak, jak Tobie będzie to najbardziej pasowało.
2. Odpowiednio wysoka kaucja, która wystarczy na pokrycie obciążeń. Jeżeli wynajmujesz duże mieszkanie które zużywa więcej prądu lub wody, albo czynsz administracji jest bardzo wysoki, rozważ odrobinę większą kaucję niż standardową równowartość miesięcznego czynszu.
3. Poinformuj najemcę, że jeżeli kaucji nie wystarczy na pokrycie wszystkich należności, pozostała kwota będzie egzekwowana na drodze sądowej. Dotyczy to również zniszczeń i uszkodzeń w samym mieszkaniu. Najlepiej tę informację zawrzeć bezpośrednio w umowie lub którymś z załączników.

Problemy, które stwarzają sami lokatorzy:

W tym konkretnym mam na myśli działania związane z lokalem, które mogą sprowadzić na Ciebie kłopoty. Tak jak niektórzy rejestrują biznesy w wynajętych mieszkaniach, co jest stosunkowo niewielkim problemem, inni z kolei parają się nie do końca legalnymi działaniami.

Do tego stopnia, że właściciel mieszkania na pomorzu usłyszał zarzut kuplerstwa, ponieważ wynajmował swój lokal pracownicom agencji towarzyskiej. Finalnie został oczyszczony z zarzutów.

Jak się przed czymś takim ochronić? Oczywiście lokatorzy nie powiedzą Ci, że planują wykorzystywać Twoje mieszkanie do nielegalnych działań. Tak więc i tu musisz bardzo precyzyjnie określić w umowie najmu okazjonalnego przeznaczenie mieszkania i warunki na jakich on się odbywa. Chodzi o to, aby organy ścigania nie mogły zakwestionować Twojej roli w całej sprawie jako zwykłego, niczym nie wyróżniającego się inwestora który tylko wynajmuje swoje mieszkanie.

Takie, i wiele innych zabezpieczeń najdziesz w naszej Umowie Najmu Okazjonalnego, więc koniecznie się z nią zapoznaj!

#5. Podatki a najem okazjonalny…

W życiu nie można uniknąć dwóch rzeczy: śmierci i podatków. Tak więc i od zysków z najmu okazjonalnego również będziesz musiała/musiał zapłacić podatek do urzędu skarbowego.

Rejestracja najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym

Pierwszą i najważniejszą rzeczą, jaką musisz zrobić po podpisaniu umowy jest zgłoszenie jej w Twoim urzędzie skarbowym w terminie 14 dni. Jest to bardzo ważne, ponieważ bez tego nie masz ochrony jaką daje najem okazjonalny. Jest to wtedy najzwyklejszy najem, a zapisy notarialne są nic nie wartymi świstkami.

Jak to zrobić? Musisz udać się do Urzędu Skarbowego z jedną kopią umowy (dlatego na początku pisałem, że potrzebujesz 3 egzemplarzy), i przejść procedurę obowiązującą w Twoim urzędzie. Nie ma żadnego standardowego formularza. Na przykład w moim urzędzie w Warszawie jedyne co muszę zrobić to przynieść kopię umowy. Jako potwierdzenie zgłoszenia umowy otrzymuję kserokopię pierwszej strony z pieczątką urzędu. A jak będzie u Ciebie? Musisz się dowiedzieć sama / sam.

Pamiętaj aby zachować potwierdzenie! Twój najemca ma prawo poprosić Cię o wgląd do tego potwierdzenia!

Jak opłacić podatek?

Obecnie z powodu Nowego Polskiego Ładu musisz rozliczać się z wynajmu mieszkań na ryczałcie. Istnieją obecnie dwa progi podatkowe:

• 8,5% do kwoty 100’000 zł
• 12,5% powyżej kwoty 100’00 zł

Płatności dokonujesz na swój mikrorachunek podatkowy do 20 dnia miesiąca następnego. Dla przypomnienia, każdy ma swój własny mikrorachunek a jego numer wygląda następująco:

Jeśli jeszcze z jakiegoś powodu nie wygenerowałaś/eś numeru mikrorachunku możesz to zrobić pod tym linkiem: podatki.gov.pl/generator-mikrorachunku-podatkowego/.

Większość dużych banków oferuje automatyczny przelew podatkowy na Twój mikrorachunek. Wybierz opcję przerw podatkowy i jako typ podatku wskaż PIT-28. Wówczas wystarczy, że wpiszesz tytuł przelewu oraz kwotę.

Pamiętaj, że na koniec roku podatkowego musisz rozliczyć właśnie PIT-28. Możesz to zrobić poprzez portal podatki.gov.pl.

#6. Podsumowanie.

Jak widzisz podpisanie umowy najmu okazjonalnego nie jest niczym skomplikowanym. Jest co prawda odrobinę trudniejsze niż w przypadku zwykłej umowy najmu, jednak poziom ochrony jaki ona gwarantuje jest warty tego trudu.

Pamiętaj również o dobrej umowie – w większości przypadków to właśnie ona stanowi pierwszą linię obrony przed nieuczciwymi najemcami i jest podstawą do dociekania swoich praw przed sądem. Korzystając z metafory – umowa najmu jest tym w wynajmowaniu, czym są fundamenty dla budynku. A bardzo dobrą umowę najmu dostaniesz TUTAJ.

I najważniejsze – pamiętaj o zarejestrowaniu umowy w Urzędzie Skarbowym – jest to najczęstsza przyczyna problemów, które dotykają inwestorów.

Tyle w temacie najmu okazjonalnego, mam wielką nadzieję, że znalazłaś w tym artykule przydatne informacje. Jeśli tak, koniecznie podziel się nim ze znajomymi w mediach społecznościowych.