Co jakiś czas za pośrednictwem popularnych mediów mamy okazję słyszeć o osobach, które chciałyby zalegalizować swój pobyt w zajętych pustostanach. Porzucone nieruchomości to niewątpliwie łakomy kąsek, który dodatkowo rozbudza wyobraźnię. Pierwsze skrzypce gra tu fakt, że mieszkania i działki kosztują bajońskie sumy. Niejedna osoba spogląda z żalem jak popadają w ruinę lub zarastają, rozważając ich zasiedzenie. Pokażemy zatem jak cała sytuacja wygląda od strony prawnej i formalnej.

Znaczna ilość takich miejsc wynika między innymi z faktu, że są osoby, które nie utrzymują kontaktów z rodziną, a po ich śmierci spadkobiercy nie są świadomi pozostawionego im majątku. Z drugiej strony są też osoby, które intencjonalnie porzucają swoje nieruchomości z niechęci utrzymywania ich lub nie dostrzegając w nich wartości. Co do zasady, o ile wejście do pustostanu lub zajęcie nieużytku jest nielegalne, to wniosek o opuszczenie musi złożyć sam właściciel. Jeżeli ten przez wiele lat był nieujawniony bądź nie interesował się nieruchomością, ryzyko jego ingerencji jest dużo mniejsze.

Czy w ogóle można wejść do pustostanu i rozpocząć zasiedzenie?

Widząc pustostany i nieużytki, wiele osób myśli o tym jak o ogromnym marnotrawstwie uważając, że sami by lepiej się tym zajęli. Niektórzy z kolei nie poprzestają na rozmyślaniach i zaczynają działać. Kluczowym pytaniem jest, czy można zająć i zasiedzieć pustostan?
Odpowiedź jest dość złożona. Pomijając prawne kwestie wejścia do pustostanu odpowiedź co do zasady brzmi tak, można zasiedzieć nieruchomość co do której mamy pewność, że nie jest naszą własnością. Ustawodawca dopuszcza taką możliwość ponieważ uważa, że właściciel powinien dbać o swoje nieruchomości i się nimi interesować, oraz w razie konieczności to na właścicielu spoczywa obowiązek przerwania biegu zasiedzenia. Potwierdzają to liczne wyroki sądów. W końcu 20 – 30 lat to okres wystarczająco długi, aby podjąć stosowne działania. Sama procedura nie różni się od tej, stosowanej w standardowych przypadkach, lecz bardziej prawdopodobne jest ewentualne przerwania zasiadywania. Z tego powodu zasiedzenie pustostanu jest łatwiejsze, gdy nieruchomość nie ma założonej Księgi Wieczystej, która jednoznacznie wskazuje właściciela.

Warunek konieczny – posiadać i władać.

Aby w ogóle móc mówić o zasiadywaniu nieruchomości, trzeba spełnić jeden podstawowy warunek – być posiadaczem samoistnym. Ale co to w ogóle znaczy? W polskim prawie jest to osoba, która włada daną rzeczą jak właściciel, czyli w przypadku nieruchomości korzysta z niej, dba o zachowanie jej w dobrym stanie, czerpie z niej profity. Ustawodawca bowiem większy nacisk kładzie na wolę władania rzeczą niż na tytuł prawny do niej.

Art. 336. – [Posiadacz samoistny; posiadacz zależny] – Kodeks cywilny

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny) […]

Tak więc aby zostać uznanym za posiadacza należy wykonywać rzeczy tak, aby móc również przedstawić tego dowód przed sądem. Nie wolno zapominać o opłacaniu podatku od nieruchomości, składając ten formularz w odpowiednim urzędzie gminy. Jest to jeden z wymogów do założenia postępowania sądowego.

Należy mieć jednak na uwadze, że umowa najmu, dzierżawy, etc. nie czyni z nas posiadacza samoistnego.

Zasiedzenie w dobrej i złej wierze.

Aby stać się nie tylko posiadaczem nieruchomości, ale i jej właścicielem potrzebny jest również czas – 20 lat w dobrej wierze oraz 30 w złej, nieprzerwanego zasiadywania budynku, mieszkania lub działki. Mimo że ustawodawca wprowadził domniemywanie dobrej wiary, rozważając kwestię zajęcia pustostanu lub nieużytku z góry należy odrzucić krótszy wariant. Sąd najprawdopodobniej będzie powoływał się na fakt, że zasiadujący powinien dołożyć wszelkich starań aby odnaleźć właściciela nieruchomości. Cała procedura z definicji odbywa się na granicy prawa, więc obalenie dobrej wiary jest trywialną sprawą. Również ułatwieniem może być sumowanie okresu zasiadywania. Jeśli nasz przodek (poprzednik) zasiadywał daną nieruchomość, możemy zsumować te okresy pod warunkiem, że łączny czas wyniesie minimum 30 lat.
Zasadniczo jest to najbardziej żmudna część całego procesu. Jeśli w tym czasie nikt nie przerwie naszego zasiadywania, i będziemy mogli udowodnić, że trwało ono nieprzerwanie od trzydziestu lat będziemy mogli przejść do kolejnego etapu.

Postępowanie sądowe

Gdy już jesteśmy posiadaczem oraz zasiadujemy nieruchomość odpowiednio długi okres, przyszedł czas na ostatni krok. Pozostaje nam złożenie wniosku o stwierdzeniu zasiedzenia w sądzie odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości. Samo stwierdzenie zasiedzenie odbywa się poprzez postępowanie nieprocesowe. Sąd analizuje sytuację przez pryzmat istniejących zapisów, nie ma tu sporu ich interpretację. Przygotowanie takiego wniosku co do zasady nie jest trudne, lecz trzeba się zapoznać z wymaganiami poszczególnych sądów. Najczęściej wymaganymi dokumentami są: wypis z Księgi Wieczystej, wypis z rejestru gruntów, dowód uiszczenia podatku od nieruchomości, dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 2’000 zł. Dodatkowym kosztem może być również zasięgnięcie porady prawnika. Pojedyncza konsultacja będzie wynosiła około 200 – 500 zł, podczas gdy prowadzenie sprawy może kosztować nawet kilka tysięcy. Końcowa wycena będzie zależała od stopnia skomplikowania sprawy.

Teraz piłeczka jest po stronie sądu. Powszechnie wiadomo, jaki jest czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku. Jednak jeśli spełniliśmy wszystkie wymagania, Sąd nie będzie widział przeszkód aby przyznać prawa do nieruchomości. Pozostanie Ci wtedy złożyć wniosek o wpis do Księgi Wieczystej, opłacić podatek (raczej nieprzyjemna część) i cieszyć się własną nieruchomością. 🙂

Może Ci się spodobać:

Najem okazjonalny – wszystko o bezpiecznym wynajmowaniu mieszkania

Taksa notarialna – jak nie przepłacić?

Wpis hipoteki do Księgi Wieczystej – jak przyspieszyć.

A jakie jest Wasze zdanie w tym temacie? Mieliście okazję uczestniczyć w procesie zasiadywania nieruchomości? Koniecznie się nim podzielcie w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.
Jeśli artykuł był dla Was pomocny przekażcie go znajomym lub podzielcie się nim na swoim Facebooku.