Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, często wiążąca się z ogromnymi nakładami finansowymi oraz długoterminowymi zobowiązaniami. Często podejmujemy ją pod wpływem silnych emocji zaślepieni marzeniem o własnych czterech kątach. Z jednej strony, może to być okazja do spełnienia marzeń o własnym domu czy intratnej inwestycji, z drugiej – może okazać się tragedią. Zakup nieruchomości pełen jest potencjalnych pułapek i wyzwań, które mogą prowadzić do niepotrzebnych stresów, problemów prawnych czy finansowych. W tym artykule omówimy dziesięć najczęstszych błędów popełnianych przy zakupie nieruchomości i podpowiemy, jak ich unikać. A jeśli przygotowujesz się do zakupu swojego pierwszego mieszkania, to bez dwóch zdań ten wpis jest dla Ciebie!

1. Brak jasno określonych potrzeb i celów

Jednym z podstawowych błędów popełnianych przez kupujących jest brak sprecyzowania, czego tak naprawdę szukają. Czy nieruchomość ma być przestrzenią dla rodziny, formą inwestycji, czy może drugim domem wakacyjnym? Jak mówi stare powiedzenie: co jest do wszystkiego, to jest do niczego. Bez określenia celu zakupowego łatwo można podjąć decyzję pod wpływem emocji lub marketingu sprzedawcy. Jedynym co wówczas można otrzymać, to rozczarowanie.

Kupujący powinni zadać sobie kilka podstawowych pytań: Jak duża powinna być nieruchomość? Jakie funkcje powinna spełniać? Czy lokalizacja ma kluczowe znaczenie? Odpowiedzi na te pytania pomogą zawęzić pole poszukiwań i skupić się na ofertach, które naprawdę odpowiadają potrzebom. Wówczas pieniądze zostaną przeznaczone na to, co faktycznie satysfakcjonuje kupującego.

2. Niedoszacowanie budżetu

Wielu kupujących zapomina, że koszt zakupu nieruchomości to znacznie więcej niż tylko cena widniejąca w ogłoszeniu. Warto wziąć pod uwagę dodatkowe wydatki, takie jak podatki, koszty zakupu miejsca postojowego/parkingowego, opłaty notarialne, prowizja dla agenta nieruchomości, koszty remontu czy wyposażenia. Dla osób korzystających z kredytu hipotecznego dochodzą również wydatki na ubezpieczenia oraz prowizje bankowe.

Niedoszacowanie budżetu może prowadzić do sytuacji, w której kupujący muszą rezygnować z podstawowych udogodnień jak miejsce parkingowe lub zadłużać się ponad miarę. Najlepszym rozwiązaniem jest dokładne przeanalizowanie wszystkich kosztów i pozostawienie rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki.

3. Pomijanie analizy lokalizacji

„Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” – to mantra, którą powinien kierować się każdy kupujący. Wiele osób decyduje się na nieruchomość wyłącznie na podstawie ceny lub atrakcyjnego wyglądu, pomijając dokładną analizę lokalizacji.

Lokalizacja ma kluczowy wpływ na komfort życia oraz wartość nieruchomości w przyszłości. Kupujący powinni zwrócić uwagę na dostęp do infrastruktury (szkoły, sklepy, komunikacja), bezpieczeństwo okolicy (dane są umieszczane przez policję w domenie publicznej), a także perspektywy rozwoju danego regionu. Na przykład nieruchomość w obszarze, gdzie planowane są inwestycje infrastrukturalne, może zyskać na wartości, podczas gdy dom w zaniedbanej dzielnicy może stracić atrakcyjność. To samo tyczy się lokali inwestycyjnych: na warszawskiej Pradze wiele osób kupiło mieszkania na wynajem w blokach z wielkiej płyty, które przez długi czas pozwalały zarobić bajońskie sumy ze względu na bliskość dworca i przyjazną infrastrukturę. Nikt nie spodziewał się, że okolica zostanie z czasem „zalana” blokami z kawalerkami nastawionymi na wynajem, co sprawnie zakończyło atrakcyjne zarobki inwestorów.

Tak więc zawsze warto zapoznać się z planami dotyczącymi okolicy. Informacje możesz znaleźć w biuletynie informacji publicznej, rządowym Geoportalu (gdzie można znaleźć wiele pożytecznych informacji) czy bezpośrednio w urzędzie. Lepiej poświęcić dzień lub dwa na zebranie informacji niż później żałować.

4. Brak weryfikacji stanu technicznego nieruchomości

Kolejnym częstym błędem jest zakup nieruchomości bez dokładnego sprawdzenia jej stanu technicznego. W przypadku mieszkań problem wydaje się być mniej dotkliwy. Najgorsze co nas może spotkać to instalacje z tanich materiałów, niezachwycająca akustyka czy przekłamania na metrażu. Sprawa ma się inaczej w kwestii domów z rynku wtórnego: może to prowadzić do ujawnienia się kosztownych problemów, takich jak nieszczelne instalacje, wilgoć, słabej jakości termoizolacja czy wady konstrukcyjne.

Zasadniczo zrobienie tego samodzielnie jest trudne, jednak nie niewykonalne. Zatrudnienie profesjonalnego inspektora budowlanego przed zakupem to inwestycja, która może uchronić przed wieloma problemami. Ekspert dokładnie sprawdzi nieruchomość i wskaże ewentualne wady, które mogą wpłynąć na decyzję zakupową lub posłużyć jako argument w negocjacjach cenowych.

Jednak nawet jako laik możesz sprawdzić pewne rzeczy, które pozwolą ujawnić poważne wady instalacji i stolarki. Oto kilka rzeczy, które możesz sprawdzić już podczas pierwszej wizyty:

• Włącz wszystkie światła w lokalu. Obserwuj, czy żarówki nie migają i świecą się pełną mocą.
• Sprawdź, czy we wszystkich kontaktach jest prąd. Możesz w tym celu podłączyć smartfon do ładowania.
• Odkręć jednocześnie wszystkie krany w lokalu. Obserwuj, czy gwałtownie nie spada ciśnienie wody oraz czy odpływy na bieżąco ją odprowadzają (kontroluj ewentualne wylewy).
• Poproś o pokazanie skrzynki rewizyjnej z zaworami. Sprawdź, czy zawory nie są zardzewiałe i możesz je łatwo zamknąć. (Patrz zdjęcie poniżej)
• Sprawdź wszystkie okna. Powinny się płynnie otwierać i uchylać, bez tarć czy skrzypnięć. Zwróć uwagę, czy pomiędzy szybami zbiera się brud lub wilgoć.
• Skontroluj kratki wentylacyjne. Powietrze powinno być przez nie zasysane. Możesz to sprawdzić przystawiając do nich płomień zapalniczki lub kartkę papieru.
• Na koniec: unikaj oglądania lokalu po zmroku. W słabym świetle wiele rzeczy można przeoczyć, a dodatkowo zapoznasz się z nasłonecznieniem nieruchomości. Jest niczym przyjemnym przekonać się, że okoliczna architektura całkowicie zaciemnia okna przez które praktycznie nie wpada światło dzienne.

5. Ignorowanie stanu prawnego nieruchomości

Stan prawny nieruchomości to jeden z najważniejszych aspektów, które należy sprawdzić przed zakupem. Niestety, wielu kupujących zakłada, że wszystko jest w porządku, zwłaszcza jeśli sprzedawcą jest deweloper lub renomowana agencja.

Brak dokładnej analizy może skutkować poważnymi konsekwencjami, takimi jak nieruchomość obciążona hipoteką, brak zgody współwłaścicieli na sprzedaż, rożne formy służebności, czy też nieuregulowane kwestie dotyczące działki. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie sprawdzić księgi wieczyste, a w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach.

Oczywiście pierwszą linią obrony jest notariusz, który nie pozwoli na podpisanie aktu w razie poważnych problemów, jednak pozostaje kwestia zadatku na poczet umowy. Jeżeli ktoś chciał sprzedać nieruchomość zatajając informacje o ciążących na nich problemach prawnych, może nie być chętny do zwrócenia dwukrotności zadatku w razie niedojścia do sprzedaży. Tak czy inaczej doradzamy prostą zasadę: przed podpisaniem czegokolwiek sprawdź księgi wieczyste. Jeżeli nie rozumiesz zapisów, które często są zagmatwane poproś kogoś kompetentnego o pomoc.

Księgi Wieczyste za darmo sprawdzisz w poniższym serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości. Nie musisz nawet wychodzić z domu. Wystarczy, że znasz numer księgi.
Elektroniczne Księgi Wieczyste

6. Podejmowanie decyzji pod presją czasu

Sprzedawcy i agenci nieruchomości często wywierają presję na kupujących, sugerując, że oferta jest „dostępna tylko przez chwilę” lub że „za chwilę ktoś inny ją kupi”. Decyzje podejmowane w pośpiechu rzadko są trafne i mogą prowadzić do późniejszych rozczarowań.

Zakup nieruchomości to proces, który wymaga analizy i przemyślenia. Ważne jest, aby dać sobie czas na porównanie ofert, przemyślenie decyzji i skonsultowanie się z ekspertami. Warto pamiętać, że lepiej stracić jedną okazję niż związać się z nieruchomością, która nie spełnia oczekiwań lub mówiąc wprost, będzie dla nowego nabywcy koszmarem.

Co zaś się tyczy zapewnień o kolejce chętnych, unikatowości oferty czy ograniczonego czasu, to jest to stara jak świat strategia negocjacyjna która ma wzbudzić u kupującego strach, że właśnie ucieka mu sprzed nosa świetna oferta. Jest to trudne, jednak takie nieczyste zagrywki należy najzwyczajniej ignorować.

7. Niedocenianie znaczenia umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest kluczowym dokumentem, który reguluje warunki transakcji między kupującym a sprzedającym. Niestety, wiele osób traktuje ją jako formalność i podpisuje bez dokładnego zapoznania się z jej treścią.

Każdy zapis w umowie przedwstępnej ma znaczenie. Ważne jest, aby szczegółowo określić wszystkie warunki, takie jak termin przekazania nieruchomości, wysokość zaliczki czy ewentualne kary umowne za niedotrzymanie warunków. Najlepiej skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, że umowa chroni interesy kupującego. W momencie zakupu na kredyt warto również opisać warunki zatrzymania zadatku w przypadku negatywnej decyzji kredytowej. W opinii sądów kilka decyzji odmownych z banku nie jest przesłanką do jego przepadku, jednak warto zawrzeć taką informację w umowie aby nie nie tworzyć zalążków sporów pomiędzy stronami. Tym bardziej, że banki nie zawsze chętnie wywiązują się ze swojego obowiązku wydania decyzji kredytowej w 21 dni. Ten okres jest przedłużany żądaniami dostarczenia kolejnych dokumentów, dlatego warto przygotować się i na to przygotowując odpowiednie zapisy umowy.

Przystępny wzór umowy przedwstępnej chroniący obie strony transakcji znajdziesz pod tym linkiem:
Umowa przedwstępna

8. Niedostateczne przygotowanie do negocjacji cenowych

Cena nieruchomości rzadko jest ostateczna, a negocjacje cenowe są naturalnym elementem procesu zakupowego. Niestety, wielu kupujących rezygnuje z tej możliwości, uważając, że cena wyjściowa jest niezmienna.

Skuteczne negocjacje wymagają przygotowania. Kupujący powinni zebrać informacje na temat podobnych nieruchomości w okolicy, poznać stan techniczny budynku i potencjalne koszty napraw, a także być świadomi sytuacji rynkowej. Argumenty oparte na faktach zwiększają szansę na uzyskanie korzystniejszej ceny.

Najważniejsza jednak w negocjacjach jest BATNA (Best alternative to a negotiated agreement; dosł. najlepsza alternatywa dla negocjowanego porozumienia). Najgorszym co można zrobić jest negocjowanie nieruchomości będąc przypartym do muru. Nawet negocjując dom lub mieszkanie marzeń warto mieć jakąś alternatywę, gdyż bez niej kupujący jest skazany na łaskę i niełaskę sprzedającego.

9. Brak uwzględnienia przyszłych kosztów utrzymania

Koszty związane z zakupem nieruchomości to jedno, ale równie ważne są koszty jej utrzymania. Wiele osób skupia się wyłącznie na cenie zakupu, zapominając o takich wydatkach jak czynsz, rachunki, podatki od nieruchomości, koszty napraw czy modernizacji.

Dla przykładu, starsze budynki mogą wymagać regularnych prac konserwacyjnych, podczas gdy nowe mieszkania od deweloperów mogą wiązać się z wyższymi opłatami administracyjnymi. Kupujący powinni uwzględnić te koszty w swoim budżecie, aby uniknąć finansowych niespodzianek. Często kupując mieszkanie od dewelopera kupujący dostają sam budynek. Nie ma wówczas ogrodzenia, bram wjazdowych czy ogrodu. Wykonanie tych rzeczy będzie leżało w gestii nowo sformowanej wspólnoty mieszkaniowej, która z racji pustego funduszu remontowego będzie zmuszona posiłkować się kredytem, co znacznie podniesie czynsz administracyjny. To samo tyczy się domów jednorodzinnych z tym, że z wiekiem zdolności zarobkowe maleją. Wówczas utrzymanie nazbyt kosztownej nieruchomości może być nie lada wyzwaniem.

10. Zbyt emocjonalne podejście do zakupu

Zakup nieruchomości to często decyzja emocjonalna, zwłaszcza jeśli chodzi o wymarzony dom czy mieszkanie. Niestety, nadmierna emocjonalność może prowadzić do zaniedbania kluczowych aspektów transakcji, takich jak analiza stanu prawnego czy technicznego. Kupujący powinni starać się zachować równowagę między emocjami a zdrowym rozsądkiem. Warto spojrzeć na nieruchomość jako inwestycję, która powinna spełniać określone kryteria. Czasem lepiej zrezygnować z zakupu, który „czujemy”, ale który nie spełnia praktycznych oczekiwań.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości to skomplikowany proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania, wiedzy i wsparcia ekspertów. Uniknięcie dziesięciu najczęstszych błędów opisanych powyżej może nie tylko oszczędzić pieniądze, ale także uchronić przed wieloma problemami i stresem. Kluczem do sukcesu jest dokładna analiza, planowanie oraz podejmowanie decyzji w oparciu o rzetelne informacje, a nie emocje czy presję otoczenia.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, pamiętaj, że warto skorzystać z pomocy doświadczonych ekspertów, takich jak agenci nieruchomości, prawnicy czy inspektorzy budowlani. Dzięki temu proces zakupu stanie się nie tylko bezpieczniejszy, ale także bardziej komfortowy.