Zawsze, gdy finansujemy zakup nieruchomości kredytem hipotecznym musimy przedstawić w banku umowę przedwstępną. Jednak podpisując taką umowę, trzeba pamiętać o wielu szczegółach, gdyż nie zawsze od Ciebie zależy, czy do umowy dojdzie a Ty nie stracisz zadatku. Działa to również w drugą stronę, jeśli sprzedający się rozmyśli, nie zawsze będziesz w stanie odzyskać zadatek, a co dopiero jego ustawową dwukrotność. Jak zatem się odpowiednio zabezpieczyć? Czy przedwstępna umowa notarialna rozwiązuje wszystkie problemy? Co zrobić, gdy nie dostaniesz kredytu hipotecznego? Na te i inne pytania odpowiem w tym artykule.
Jeśli artykuł będzie dla Ciebie pomocny przekaż go znajomym lub podziel się nim na swoim Facebooku.
Pod tym linkiem znajdziesz gotowy wzór umowy przedwstępnej: Umowa Przedwstępna [WZÓR]

Spis treści

1. Czym jest umowa przedwstępna?
2. Umowa przedwstępna a zadatek i zaliczka.
3. Kiedy stracisz zadatek i jak się przed tym zabezpieczyć?
4. Czy każdy potrzebuje umowy przedwstępnej spisanej u notariusza?
5. Kto potrzebuje umowy zabezpieczonej notarialnie.
6. Komu wystarczy umowa cywilna.
7. Spory sądowe o zadatek.
8. Bonus dla wytrwałych czytelników.

#1. Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest to rodzaj porozumienia, w którym strony obiecują sobie podpisanie tzw. umowy przyrzeczonej, a owe porozumienie zabezpieczają zadatkiem lub zaliczką. Umowę taką można spisać na dwa sposoby – jako umowę cywilną oraz jako umowę notarialną.

Umowa cywilna a to do siebie, że zazwyczaj jest zabezpieczona zadatkiem, który w razie jej rozwiązania przepada lub podlega zwrotowi dwa razy większej kwoty, w zależności od tego która strona zerwała umowę.

Z drugiej strony umowa przedwstępna podpisana u notariusza ma to do siebie, że przyrzeczona umowa musi zostać zawarta, chyba że obie strony jednomyślnie od niej odstąpią. W tym wypadku nie stosuje się zadatku, gdyż zabezpieczeniem jest umowa notarialna która gwarantuje przeniesienie własności. Pamiętaj jednak, że ta forma umowy wiąże się z dodatkowymi kosztami.

#2. Umowa przedwstępna a zadatek i zaliczka.

Wiele osób zastanawia się, czy umieścić w umowie zadatek czy zaliczkę. Co do zasady, w większości umów funkcjonuje zadatek. Zaliczka jest spotykana rzadko i najczęściej jest efektem świadomego porozumienia obydwu stron.

Powiedzmy krótko o zaliczce, jako że jest relatywnie niepopularna. Jest to forma zabezpieczenia umowy, która jest dość niezobowiązująca. Gdy porozumienie zostanie rozwiązane, zaliczka musi zostać bezwzględnie zwrócona.

Zadatek jest sprawą bardziej skomplikowaną. Ma on to do siebie, że jeśli kupujący zerwie umowę z przyczyn zależnych od siebie, to zadatek ulega przepadkowi. Z kolei jeśli do transakcji nie doszło z winy sprzedającego, to powinien on zwrócić dwukrotność zadatku. Takie rozwiązanie sprawy ma na celu sprawiedliwe zabezpieczenie obu stron transakcji.

#3. Kiedy stracisz zadatek i jak się przed tym zabezpieczyć?

Co da zasady zadatek stracisz zawsze, gdy wypowiesz umowę ze swojej inicjatywy. To jest oczywiste, że rezygnując bez powodu poniesiesz konsekwencje. Wtedy możesz jedynie próbować dogadać się ze sprzedającym i wynegocjować jakieś porozumienie.

Co jednak, gdy nie dostaniesz kredytu hipotecznego? To właśnie osoby kupujące na kredyt najczęściej potrzebują umowy przedwstępnej. W tym wypadku opinie i wyroki sądów są różne. Jedna strona mówi, że nieprzyznanie kredytu hipotecznego nie jest winą kupującego, ponieważ decyzja banku jest relatywnie nieprzewidywalna. Druga część interpretacji twierdzi, że kupujący powinien dokładnie zbadać warunki banku i swoją zdolność kredytową, więc wina leży tylko i wyłącznie po jego stronie.

Pamiętajmy również o przepisie, który obliguje banki do wydania decyzji w 21 dni kalendarzowych. W praktyce jest po przepis martwy, ponieważ banki mogą domagać się dodatkowych dokumentów, przez co proces może trwać w nieskończoność, gdyż wtedy licznik się zeruje. Sam znam wiele osób które wpadły w problemy przez takie postępowanie ze strony banków.

Rozwiązanie tego problemu może być tylko jedno – zamieścić odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej. Wzór umowy którą zawsze proponuję moim klientom (do pobrania za darmo na końcu artykułu) zakłada rozwiązanie umowy w razie 3 negatywnych decyzji banku, a do tego za negatywną decyzję uważa się brak odpowiedzi w terminie 21 dni. W ten sposób chronimy kupujących przed nagannym postępowaniem banku, a do tego nie wciągamy stron w kosztowny proces sądowy. Dodatkowo, aby żadna ze stron nie czuła się pokrzywdzona, sprzedający może zachować 5% zadatku jako zadośćuczynienie – w tym czasie w końcu nie mógł sprzedać swojego mieszkania innemu kupującemu. Oczywiście to jest propozycja, którą możesz dowolnie modyfikować aby pasowała do Twoich potrzeb.

Mocno zachęcam do wykonywania możliwie najlepszych zapisów w umowach – jeśli coś Cię niepokoi, przedyskutuj to z drugą stroną i zapisz w umowie. To jest zawsze lepsze niż ciągnąca się wiele lat batalia sądowa.

#4. Czy każdy potrzebuje umowy przedwstępnej spisanej u notariusza?

Oczywiście, że nie. Umowa przedwstępna spisana u notariusza to rozwiązanie dla stosunkowo wąskiej, wyspecjalizowanej grupy docelowej. Zasadniczo nie dziwi mnie duża popularność materiałów w internecie zachęcająca do skorzystania z tej formy zabezpieczenia – oznacza ona większe zyski dla notariusza, a dodatkowo zapewnia pewnego klienta podczas podpisywania umowy przyrzeczonej.
Zatem spróbujmy odpowiedzieć sobie na pytanie, kto konkretnie potrzebuje tego rozwiązania.

#5. Kto potrzebuje umowy przedwstępnej zabezpieczonej notarialnie.

Przede wszystkim będą to osoby, którym bardzo zależy na danej nieruchomości i nie chcą, aby druga strona wycofała się z transakcji. Na przykład, jeśli kupujesz sąsiednią działkę, aby dysponować większą powierzchnią pod budowę lub jakąkolwiek inwestycję. Wtedy od zakupu tej nieruchomości zależy być albo nie być całego przedsięwzięcia. Albo też po prostu bardzo zależy Ci na danej okolicy, sąsiedztwie, etc.

Kolejnym przypadkiem gdzie może zależeć nam na pomocy notariusza jest sytuacja, gdy kupujemy nieruchomość znacznie poniżej ceny rynkowej. Wówczas właścicielowi któremu zaproponowano lepszą cenę, może opłacać się zapłacenie dwu-krotności zadatku w ramach rekompensaty. Dotyczy to również sytuacji z bardzo dynamicznymi wzrostami cen na danym rynku. Dogadując się na określoną kwotę za dwa tygodnie może się okazać, że na skutek spekulacji ceny podobnych nieruchomości są o kilkanaście, kilkadziesiąt procent wyższe. Wtedy nie wahałbym się, i podpisywał bym umowę przedwstępną u notariusza.

#6. Komu wystarczy umowa cywilna.

Zastanówmy się zatem, kto nie potrzebuje umowy notarialnej. Według mnie jest to większość nabywców prywatnych. Prawda jest taka, że na rynku detalicznym okazje są jak autobusy – zaraz będzie kolejny. Poza tym osobę szukającą mieszkania czy domu w większości wypadków zadowolą bardziej pieniądze pochodzące z kary za zerwanie umowy, ponieważ wtedy będziesz mógł wziąć mniejszy kredyt hipoteczny na następną nieruchomość, a to zawsze jest opłacalne.

#7. Spory sądowe o zadatek a umowa przedwstępna.

Tu chciałbym uczulić, że nie każdy będzie chciał się rozstać z dwukrotnością zadatku, więc będziesz musiał o nie walczyć. Ale z tym może pomóc Ci radca prawny – pamiętaj, że w Twoim mieście lub starostwie na pewno funkcjonuje nieodpłatna pomoc prawna. Obecnie nie są wymagane zaświadczenia, aby kwalifikować się do programu, należy jednak napisać oświadczenie, że nie możemy sobie finansowo pozwolić na wynajęcie prawnika. A już jeden argument masz w ręku – przekazałeś swoje oszczędności sprzedającemu w formie zadatku, czyż nie?
Często w takiej sytuacji pismo wystosowane przez prawnika wystarczy, aby sprzedający zwrócił Twoje pieniądze.

Oto inne artykuły, które mogą Ci pomóc:

Najem okazjonalny – wszystko o bezpiecznym wynajmowaniu mieszkania

Czy kupno mieszkania na wynajem w 2022 się opłaca?

Czy wynajem mieszkań się opłaca?

Jak zweryfikować najemcę? Poradnik + 2 BONUSY.

Jak wybrać mieszkanie na wynajem. Poradnik.

Wynajem mieszkań – jak zacząć od zera.

A jakie jest Wasze zdanie w tym temacie? Koniecznie się nim podzielcie w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.
Jeśli artykuł był dla Was pomocny przekażcie go znajomym lub podzielcie się nim na swoim Facebooku.