Z początkiem 2022 roku w życie wchodzi potężny pakiet zmian prawnych zwany Nowym Polskim Ładem. Wprowadza on szereg zmian z których niezwykle intrygujące są te, dotyczące wynajmu mieszkań. Według retoryki partii rządzącej zaostrzenie prawa dotyczącego opodatkowania oraz odliczania kosztów najmu ma znacząco zwiększyć dostępność mieszkań dla Polaków, którzy do tej pory skazani byli na wynajem. Z kolei krytycy twierdzą, że Nowy Polski Ład zabije wynajem mieszkań, a cios jest wymierzony przede wszystkim w małych dorobkiewiczów.
Weźmy zatem proponowane poprawki pod lupę i sprawdźmy, czy faktycznie pomogą one potrzebującym zdobyć wymarzone mieszkanie.
Wytrwali czytelnicy na końcu wpisu znajdą prezent do pobrania.

Nowy Polski Ład to masywny pakiet zmian prawnych, wchodzący w życie z dniem 1 Stycznia 2022 roku. Oprócz zmian dotyczących składek zdrowotnych oraz kwoty wolnej od podatku, nowe przepisy nakładają znaczne obciążenia na właścicieli mieszkań na wynajem.

W tym wpisie chciałbym się skupić na drobnych przedsiębiorcach, którzy zdywersyfikowali swój kapitał poprzez kupno jednego lub dwóch mieszkań na wynajem. Nie mogę również zapomnieć o osobach prywatnych, które postanowiły rozliczać najem jako przedsiębiorcy, zakładając na ten cel JDG czy inną formę działalności gospodarczej.

Zmiany zakładane przez Nowy Polski Ład nie będą aż tak dotkliwe dla osób, które wynajmują nieruchomość jako osoba prywatna i nie mają zamiaru nic odliczać.

Po pierwsze – zakaz amortyzacji od 1 stycznia 2023 r.

Pierwszą ważną zmianą prawną, będzie nowelizacja ustawy o podatku PIT. Do tej pory każdy przedsiębiorca który dodał nieruchomość do majątku firmy, mógł ją legalnie amortyzować, czyli każdego miesiąca powiększać Koszty Uzyskania Przychodu o ułamek wartości danego lokalu. Jeżeli lokal nabyty był na rynku wtórnym, mogło się to odbywać na warunkach przyspieszonych. Takie rozwiązanie pozwalało wygenerować znaczne koszty i obniżyć podatki w głównej działalności.

Po drugie – rozliczenie tylko w formie ryczałtu.

Kolejną istotną zmianą w kwestii rozliczania przychodów z najmu, jest obowiązkowe stosowanie ryczałtu. W celu przypomnienia, ryczałt jest formą opodatkowania w której pobierana jest ujednolicony podatek bez uwzględniania kosztów osiągnięcia przychodu. Jest to kolejny cios dla wynajmujących przedsiębiorców, ponieważ uniemożliwi im odliczanie kosztów poniesionych na poczet funkcjonowania lokalu który wynajmują, takich jak koszty wyposażenia, remonty, czy nawet odsetki za kredyt, jeśli kupno nieruchomości było lewarowane.

Przedsiębiorcy będą mogli jedynie odliczać VAT, jeżeli są jego płatnikami.

Jakie są tego cele?

Oczywistym jest, że dotychczasowa forma opodatkowania była niezwykle atrakcyjna dla przedsiębiorców i zachęcała do rozbudowy swoich aktyw poprzez dokupienie mieszkania na wynajem. Nie pozostawia więc złudzeń, że rząd wysyła tymże drobnym przedsiębiorcom komunikat: „Było wam za dobrze, czas to zmienić”. Te działania w mojej opinii mają dwa cele – oficjalny i poboczny, z czego ten poboczny jest ważniejszy.

Oficjalnie chodzi o zwiększenie dostępności mieszkań, aby trafiały w ręce potrzebujących. Jest to retoryka, jaką na każdym kroku rząd chce rozpowszechniać oraz być z nią utożsamiany. Z kolei nieoficjalnie, chodzi jedynie o zwiększenie wpływów do Budżetu Centralnego.

Po pierwsze, Nowy Polski Ład zagwarantował potężną obniżkę podatków. Jak wiadomo, zbilansowanie budżetu nie jest proste. Jeśli ograniczamy wpływy (obniżamy podatki), to albo musimy uszczuplić wydatki, albo obciążyć inną grupę społeczną bądź gałąź gospodarki. W tym wypadku padło na wynajmujących…

Po drugie, pieniądze pochodzące ze skali podatkowej lub podatku liniowego są dzielone pomiędzy Budżet Centralny a Samorządy. Ryczałt z kolei trafia w całości do Budżetu Centralnego, co jest na rękę partii rządzącej, która nieprzerwanie walczy o władzę. W tym przypadku wynajmujący stali się postronną ofiarą przepychanek politycznych, ponieważ łatwiej jest wymusić na kimś rozliczanie się na ryczałcie, niż zmieniać ustawy o podziale środków i narażać się na krytykę. A docelowo, za cudzą wojenkę mają zapłacić wynajmujący i ciężko pracujący ludzie.

Powyższe udowadnia, że rząd chce zniszczyć wynajem mieszkań poprzez uczynienie go nieopłacalnym dla małych przedsiębiorców i tylko dla nich. Dorobkiewiczów nie dysponujących milionami na prawników łatwo jest obciążać podatkami, pokazując ich jako wrogów klasowych i rozkręcając wojnę polsko-polską. Divide et impera – dziel i rządź. Z potężnymi korporacjami nie ma co wchodzić w spór którego się nie wygra, dlatego też rząd nie ma zamiaru uszczelnić luk prawnych pozwalających na wyprowadzenie zysków do rajów podatkowych czy nie nałoży katastrala np. od 20 mieszkania.

Czy Nowy Polski Ład faktycznie zwiększy dostępność mieszkań?

Chciałbym się również przez chwilę pochylić nad zagadnieniem, czy te zmiany prawne jakkolwiek poprawią dostęp do mieszkań w racjonalnym horyzoncie czasowym. W mojej opinii – nie. W historii kapitalizmu jeszcze nigdy nie zdarzyło się, aby podniesione podatki nie zostały przeniesione na konsumenta końcowego, w tym wypadku najemcę.

Oczywiście nie da się przerzucić wszystkich kosztów, ale będzie to następowało stopniowo. Na skutek czego będą stratni zarówno najemcy, jak i wynajmujący.

Jeśli miałbym zgadywać, co stanie się po efektywnym prowadzeniu Nowego Polskiego Ładu, to przedstawiłbym poniższy cykl:

W obliczu wzrostu kosztów najmu na pewno wzrośnie popyt na mieszkania, a co za tym idzie ceny. Wzrost cen spowoduje, że mniej osób będzie mogło pozwolić sobie na własne mieszkanie i będzie zmuszonych i tak wynajmować drogie mieszkania. Pytanie tylko od kogo…?

Kto zyska na Nowym Polskim Ładzie?

Na to pytanie jest relatywnie łatwo odpowiedzieć – rząd i Budżet Centralny.

Kto jeszcze? Holdingi i duże przedsiębiorstwa zajmujące się obrotem i najmem nieruchomości. Podatki mają to do siebie, że osoby które posiadają najmniej, płacą ich najwięcej. Nie jest dla nikogo tajemnicą, że korporacje i holdingi, obracające milionami mogą sobie pozwolić na optymalizację i unikanie podatków. Jeśli kogokolwiek na to stać, to właśnie ich. Tym bardziej, że podmioty te co do zasady nie skupiają się na optymalizacji podatkowej w Polsce a na natychmiastowym wyprowadzeniu zysków do rajów podatkowych. To w końcu te podmioty są największymi nabywcami. Tak jak szwedzki Heimstaden kupują one w dużych miastach setki mieszkań w celach inwestycyjnych.

A rząd ze swoimi drakońskimi prawami jedynie wyświadcza im ogromną przysługę wycinając konkurencję, stawiając ich w roli lidera na rynku i monopolisty.

Mieszkania to nie tylko wynajem.

W powyższych rozważaniach musimy pamiętać, że wartość mieszkań nie wynika jedynie z wynajmu. Jako aktywa niosą one wartość samą w sobie. Większość inwestorów dodających nieruchomości do swoich portfeli robi to zakładając horyzont kilkunasto – kilkudziesiątletni. Jak pokazuje historia w takim okresie mieszkania zawsze zachowują się lepiej niż gotówka. I nie ma tu w gruncie rzeczy znaczenia, jakie podatki nałoży rząd, katastralne czy od pustostanów.

Za 20, 30, 40 lat stan Twojego posiadania będzie w lepszej kondycji, niż gdybyś trzymał gotówkę. Szczerzę radzę patrzeć na czynsze z najmu jako dodatek, do głównego aktywa jakim jest nieruchomość.

Podsumowanie – jak skutecznie zwiększyć możliwości statystycznego Polaka na zakup własnego mieszkania?

Pozostaje zatem pytanie, jak zwiększyć dostępność mieszkań dla osób młodych (i nie tylko) – na pewno nie opodatkowaniem posiadaczy nieruchomości. Ten mechanizm, tak samo jak dopłaty z budżetu nigdy się nie sprawdzał.

Propozycją może być zwalnianie osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość do celów mieszkalnych z podatku PCC, refundacja opłat notarialnych i sądowych (w postaci odpisania ich od PIT’u), czy chociażby zwolnienie z podatku od nieruchomości przez pewien okres. Świat jest ogromny, wiele rozwiązań zostało przetestowanych, wystarczy podejrzeć u naszych zagranicznych sąsiadów, które działają i przynoszą oczekiwany efekt.

Oto inne artykuły, które mogą Ci pomóc:

5 powodów dlaczego podatek od pustostanów to bardzo zły pomysł

Jak zweryfikować najemcę? Poradnik + 2 BONUSY.

Jak wybrać mieszkanie na wynajem. Poradnik.

Wynajem mieszkań – jak zacząć od zera.

Czy kupno mieszkania na wynajem w 2022 się opłaca?

A jakie jest Wasze zdanie w tym temacie? Koniecznie się nim podzielcie w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.
Jeśli artykuł był dla Was pomocny przekażcie go znajomym lub podzielcie się nim na swoim Facebooku.