Inwestycja w nieruchomości od zawsze była traktowana, na równi ze złotem, jako najbezpieczniejsza lokata kapitału. W praktyce jednak nie jest tak, że każde mieszkanie na wynajem będzie zarabiało. W rzeczywistości wiele osób ulegającym namowom sprzedawców kupuje mieszkanie którego nie da się wynająć z zyskiem i w konsekwencji straci swoje pieniądze. Pozostaje więc pytanie, jak wybrać idealną nieruchomość na wynajem?
Bardzo dużo zależy od parametrów inwestycji, kto jest naszą grupą docelową, w jaki sposób chcemy na wynajmie zarabiać. Należy mieć odpowiednią strategię i konsekwentnie ją realizować. Pomoże nam w tym prosta analiza SWOT oraz przegląd rynku. Innego mieszkania będziemy szukać na potrzeby studenta, a innego dla pracowników biurowych. Tylko gdy precyzyjne określisz swoje cele inwestycyjne będziesz wiedział czego potrzebujesz, przez co Twoja inwestycja przyniesie zyski
Poniżej znajdziesz przegląd wskazówek, czym się kierować szukając mieszkania na wynajem. Czynników może być znacznie więcej, a każdą sytuację powinieneś analizować indywidualnie. Poniższe zestawienie zbiera cechy wspólne oraz jest idealnym wstępnym filtrem, który niewątpliwie Ci pomoże w wyborze.
Mieszkanie na wynajem dla studentów.
Mieszkania studenckie jest to jedna z najtańszych i najbezpieczniejszych form inwestowania w nieruchomości. Zazwyczaj kupujemy większe mieszkanie, a poszczególnym osobom wynajmujemy pokoje z dostępem do części wspólnej. Dzięki takiej konfiguracji nawet z częścią wynajętych pokoi generujemy przychody z najmu oraz unikamy pustostanu. Nie bez znaczenia jest również relatywnie łatwa eksmisja niepłacących najemców.
Rozmiar: Mieszkanie kilkupokojowe, od 40m2 wzwyż. Powinno mieć przynajmniej 3 pokoje, osobną kuchnię i łazienkę na przestrzeni wspólnej. Wartość mieszkania i potencjalny czynsz podniesie ulokowanie WC w oddzielnym pomieszczeniu.
Lokalizacja: Idealna nieruchomość powinna być zlokalizowana w pobliżu Uniwersytetów lub akademików, pozwalająca na niedaleki spacer do tych miejsc lub przejażdżkę rowerem. Bardzo dobrym położeniem będzie bez-przesiadkowe połączenie komunikacją miejską ze szkołami wyższymi. W największych miastach istnieje również możliwość znalezienia mieszkania z dobrym dojazdem z dwoma uczelniami, jednak cena kupna będzie wyższa.
Standard wnętrza: Pokoje powinny być urządzone stosunkowo oszczędnie, stawiając na wytrzymałość i trwałość wyposażenia. Oprócz standardowego łóżka w pokojach musi znaleźć się szafa lub komoda oraz biurko. Powinieneś również zainstalować proste zamki w drzwiach – podniesie to poziom zaufania najemców do Ciebie jako właściciela, który dba o ich bezpieczeństwo i prywatność. Takie podejście na pewno przełoży się na finansowe profity. Znacząco podniesiesz wartość wynajmu instalując dwie pralki (najlepsze są te ładowane od góry, ze względu na ich większą trwałość i mniejsze rozmiary). Dodatkowymi atutami będą wszystkie sprzęty i akcesoria, które ułatwią mieszkanie obcym osobom razem. W tym przypadku można też zrezygnować z piekarnika czy zmywarki na rzecz dwóch mikrofalówek lub większej płyty grzewczej lub indukcyjnej. Wzorując się na studenckich akademikach zrezygnowałbym również z kuchenki gazowej na rzecz wyżej wymienionej płyty grzewczej, ze względu na kwestie bezpieczeństwa.
Mieszkanie standardowe.
Standardowe mieszkanie dla pracowników biurowych lub im podobnym jest najprawdopodobniej najpowszechniejszym typem inwestycji w Polsce. Klientami tego typu inwestycji są osoby przeprowadzające się w celach zarobkowych, usamodzielniające się młode osoby lub małżeństwa nie posiadające jeszcze własnego mieszkania. Głównym celem inwestorów są kawalerki w nowym typie budownictwa. Mimo tego rynek wtórny wciąż oferuje niezwykle ciekawe oferty ulokowane w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, niedostępnych dla deweloperów.
Rozmiar: Inwestując w standardowe mieszkanie powinieneś szukać niewielkich lokali, jedno lub dwu pokojowych. Pod kątem ekonomicznym najlepszy stosunek ceny zakupu do wartości najmu mają jedno pokojowe kawalerki z osobną kuchnią o rozmiarze w granicach 25 – 30m2. Pamiętaj, że balkon nie podnosi w znaczący sposób wysokości czynszu, ale może zwiększyć koszty kupna o 5 – 8%.
Pamiętaj, że duże mieszkanie niekoniecznie wynajmiesz za proporcjonalnie większe pieniądze. Jeżeli dysponujesz dużym mieszkaniem o powierzchni ponad 60m2, być może bardziej opłacalne będzie podzielenie go na dwa niezależne mieszkania. Oczywiście wymaga to nakładu finansowego, ale w dłuższej perspektywie pozwoli na maksymalizację zysków. Dzieląc w ten sposób mieszkanie nie ma konieczności rejestrowania podziału lokali w urzędzie.
Lokalizacja: Tu możesz sobie pozwolić na odrobinę swobody. O ile nie ma ścisłych reguł co do wyboru lokalizacji, o tyle wszystkie miejsca w pobliżu dużych węzłów komunikacyjnych lub dobrze skomunikowane z dzielnicami biurowymi sprawdza się doskonale. Co do zasady unikałbym osiedli budowanych na obrzeżach miast. Co prawda, ceny są tam relatywnie niskie, ale też jest duża konkurencja na rynku najmu, co znacznie zmniejsza czynsze. Należy też pamiętać, że nowo powstające osiedla często mają problem z komunikacją. Z tego powodu samo dotarcie do większej arterii może trwać kilkadziesiąt minut.
Standard wnętrza: Z racji tego, że w lokalu będzie mieszkało najczęściej do dwóch osób, nie ma konieczności powielania sprzętów lub sanitariatów jak w przypadku mieszkań dla studentów. Naszymi najemcami będą osoby przeprowadzające się w celach zarobkowych lub usamodzielniające się młode małżeństwa. Z racji tego mieszkanie powinno oferować pewne wygody i udogodnienia. Najemcy często oczekują, aby na wyposażeniu znalazł się piekarnik oraz zmywarka. Nie ma potrzeby inwestowania w małe AGD, gdyż wynajmujący niejednokrotnie mają go ze sobą. Aby mieszkanie na wynajem było atrakcyjne na rynku, musi być umeblowane w sposób spójny i stonowany tak, aby większości osób się podobało. Tu z pomocą przyjdą nam popularne sklepy meblowe. Oferują one niedrogie serie mebli, które pozwolą nam zadowalająco urządzić całą przestrzeń.
Mieszkanie na wynajem w standardzie premium.
Mieszkania premium są perełką wśród wynajmu, jednak wymagają początkowo znacznych nakładów finansowych. Nakładów, które bardzo szybko zwracają się nie tylko w postaci wysokiego czynszu, ale również bezpieczeństwa najmu. Inwestorzy którzy decydują się na mieszkania o wysokim standardzie wiedzą, że ich klientami nie będą przypadkowe osoby z ulicy, ale korporacje oraz wysoko postawieni pracownicy. Takie osoby minimalizują ryzyko zalegania z czynszem oraz zdewastowania nieruchomości. W razie jakichkolwiek problemów stosunkowo łatwo ich eksmitować. Tacy najemcy mają co prawda swoje wymagania, ale gotowi są zostawić pokaźny czynsz w zamian za wyjątkowe, dobrze wyposażone mieszkanie.
Rozmiar: W tym przypadku wynajmujący oczekują dużych, przestronnych mieszkań o powierzchni powyżej 50m2. Najlepsze mieszkanie będzie miało przynajmniej dwa pokoje oraz oddzielną kuchnię. Powodzeniem cieszą się również designerskie rozwiązania typu open concept, gdzie utrzymujemy otwarty salon z kuchnią oraz niewielkie sypialnie. O ile poprzednie propozycje tego nie wymagały, to mieszkanie premium musi mieć dedykowane miejsce parkingowe w cenie czynszu.
Lokalizacja: Relatywnie nowe apartamentowce w centrach dużych miast lub dużych, atrakcyjnych aglomeracji biurowych. Budynki powinny być w nowym budownictwie lub klimatycznych kamienicach. W szczególności unikałbym wielkiej płyty, która obecnie nie budzi dobrych skojarzeń. Niestety w tym przypadku nie mamy dużego pola do manewru. Ten typ inwestycji ma bardzo mały poziom tolerancji, a każde duże miasto ma swoje unikalne miejsca, w których ten typ inwestycji się sprawdzi.
Standard wnętrza: W tym przypadku czekają Cię znaczne wydatki, gdyż powinieneś urządzić mieszkanie na wynajem w wysokim standardzie. Jako inwestor powinieneś być gotowy na wyposażenie mieszkania w pełną gamę sprzętów AGD, wskazany również będzie telewizor lub sprzęt audio. Wartość wynajmu podniesiesz dodając dodatkowe udogodnienia takie jak czajnik, ekspres do kawy czy małe AGD. Samo wnętrze powinno być urządzone estetycznie i ze smakiem. Atrakcyjny wygląd mieszkania będziesz mógł wykorzystać nie tylko do wynegocjowania odpowiednio wysokiego czynszu z najmu, ale również do celów promocyjnych.
Jest dużo więcej form inwestowania w nieruchomości, lecz opisując je wszystkie ten artykuł ciągnąłby się w nieskończoność. W kolejnych częściach opiszę pozostałe propozycje, takie jak wynajem długoterminowy czy Airbnb.
A jakie jest Wasze zdanie w tym temacie? Jakimi kryteriami kierujecie się poszukując mieszkania na wynajem? Koniecznie się nim podzielcie w komentarzach! Taka wymiana opinie będzie pomocna i pouczająca.
Jeśli chcecie czerpać zyski z wynajmu mieszkań, koniecznie sprawdźcie ten artykuł – podatek katastralny wraca w mediach jak bumerang. Alternatywą do kupna może być zasiedzenie – w tym artykule poznasz szczegóły.
Może Ci się również spodobać:
Jak zweryfikować najemcę? Poradnik.
Wynajem mieszkań – jak zacząć od zera.
Jeśli artykuł był dla Was pomocny przekażcie go znajomym lub podzielcie się nim na swoim Facebooku.
